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扒一扒商业地产年报中的「可持续」

时间:2023-04-11

来源:铱星云商新媒体中心

以往的三至四月,都是企业密集发布年报的节点。字里行间不仅能看到各大企业在过去一年的业绩收入表现,更能在一些章节中,窥见不少新的布局计划以及市场趋势的蛛丝马迹。

 

在梳理众多卷宗的过程中,我们注意到,相较于往年,“可持续”亦或者是“绿色商业”在商业地产报告中的出镜频率正显著增加,且其颗粒度也更为细致,从虚到实,不少企业将其作为占据较大篇幅的章节对可持续取得的成绩和未来规划进行了详述,诸如太古、九龙仓、万科等还单独发布了2022年可持续发展报告。

 

可持续备受重视,个中原因不言而喻。因此,我们拆解了部分代表性企业年报中可持续发展所涉及的维度,与行业进行分享,也希望能给更多致力于此的参与者一些启发。

 

 
恒隆地产

 

近日,恒隆地产发布2022年度业绩报告。抛开业绩、布局规划等内容不谈(详见本公众号相关主题报道),在可持续发展方面,报告指出,恒隆地产在25个旨在2025年底前达至的可持续发展指标下,于2022年达成了多个重大里程碑,向达成全球领先可持续发展房地产公司的抱负迈步向前。其可持续发展议程分为应对气候变化、资源管理、福祉和可持续交易四个维度。

 

 

在应对气候变化方面,恒隆地产2022年科学碳目标通过批核。报告详细指出,恒隆地产是全球首批成功获得SBTi批核公司所制定的短期及长期净零排放目标的公司,同时是香港首家承诺达致ULI Greenprint净零碳排放营运目标的房地产发展商,也是亚洲首批加入倡议的房地产发展商之一,并承诺将于2050年前实现净零排放。

 

 

能源方面,恒隆地产以济南恒隆广场为例进行了诠释。2022年12月,恒隆地产曾宣布,济南恒隆广场将由2023年1月1日期采用可再生能源供电,成为山东省和济南市首个采用100%可再生能源的商业发展项目,由此也使得恒隆地产内地物业组合的可再生能源使用量提升至近25%。

 

对于可持续发展中的福祉维度,主要针对于2019冠状病毒病应对措施、员工福祉、青年发展与多元共融等。报告指出,为缓和2019冠状病毒病疫情带来的重大挑战,恒隆地产成立“恒隆抗疫基金2.0”, 以支援香港和内地多个刻不容缓的抗疫项目,同时亦采取系列防疫措施保障员工、租户及顾客的健康和福祉。

 

值得一提的是,恒隆方面认为,可持续业务增长与社区的可持续发展息息相关。因此,2022年9月,恒隆地产与香港青年协会领袖学院、 上海徐汇区妇联及静安区妇联合作,在香港和内地展开恒隆“她领航”计划的首项活动。

 

 

在可持续交易维度,一方面涉及可持续建筑认证。2022年,上海恒隆广场获颁LEED V4.0运营和维护 (既有建筑)及WELL V2核心铂金级认证,成为内地首个在运营阶段获得以上双重认证的大型综合商业及办公楼项目。

 

另一方面,在可持续金融上,恒隆地产对其2019年推出的绿色金融框架进行了更新,并把范围延伸至恒隆集团。 

 

除此之外,与租户合租的可持续也成为其未来的重要发力点。根据年度报告,恒隆地产与2022年10月与LVMH集团开展创新的可持续发展合作计划,围绕应对气候变化、资源管理、福祉、可持续交易和可持续发展交流、活动及进展回顾五大重点议题,携手推动内地未来三年的 可持续发展。计划覆盖LVMH集团旗下共26个品牌90多家零售商店,分布于恒隆在内地七个城市的物业。

 

 
太古地产

 

作为早至2016年便开始落实“2030可持续发展策略”的企业,太古地产如今已成为可持续发展的业界领导者。根据年度报告,目前,太古地产在道琼斯可持续发展世界指数于地 产同业中位列亚洲第一、世界排名第四。

 

而在其发布的2022可持续发展报告中亦指出,过去50年来,太古地产一直倡导并奉行负责任的发展理念。矢志于兼顾环境、社会及经济效益,全面以负责任的方式营运业务。为了达到至2030年成为可持续发展表现领先全球同业的发展商的愿景,太古制定了以社区营造、以人为本、伙伴协作、环境效益及经济效益为五大支柱策略的“2030可持续发展策略”。

 

 

在社区营造方面,透过积极营造社区并着眼长远发展,太古地产将继续活化其项目所在社区,创造价值的同时保留社区特色、关顾社群并提升社区人士的生活质素。

 

在2022年,太古地产与华南理工大学联合发表以广州太古汇为主题的第三份社区营造效益报告《创新衍变广州太古汇》。在社群福祉上,广州太古汇项目取得WELL 健康建筑标准铂金级认证,致力于为人类健康及福祉带来正面影响。

 

值得一提的是,为了庆祝成立五十年来的社区营造工作,2022年,太古地产举办了第四届青年展能计划“太古地产 Placemaking Academy”,策划及执行以“Bloom & Beyond太古地产圣诞花园”为主题的“白色圣诞 市集2022”;推出“休憩装置设计企划”,邀请五十位太古地产Placemaking Academy学生和校友,为太古坊和附近社区设计创新实用的休憩装置;于太古坊推出植物艺术展览“四季流变”,为社区提供沉浸式创意游乐场等。

 

 

在以人为本的维度,太古地产在报告中指出,其正用心创造一个能让员工更健康、愉快地工作,展现更高效率的工作环境。持续投放资源在员工发展,致力提供良好的职业发展机会,务求打造一个多元共融及领先业界的团队。

 

在其公布的人员各项目标及指标中,多元及共融首次获纳入2023彭博性别平等指数(GEI)。其2025年相关指标将维持女性员工比例最少40%,男女薪金比1:1;2022年相关进展显示,其当前女性员工比例为40.2%,男女薪金比率为1:0.92。

 

在伙伴协作维度,太古地产在报告中指出,将继续与业务合作伙伴及其他主要相关方建立互惠互利的长远伙伴关系。如在供应商方面,2022年起可持续产品及服务采购占比达17%(2025年计划达25%);在租户方面,2022年推出“环境绩效约章”先导计划,共52个租户参与,并设置“绿色厨房计划”表扬香港及中国内地76间餐饮租户;其中,太古坊进一步扩展智能环保杯借用计划,共10个餐饮租户参与,计划推行以来避免耗用超16800个即弃纸杯。

 

环境效益上,太古地产表示将继续设计、建造和管理高质素的发展项目。如在能源方面,2022年中国内地物业组合用电强度下降9%,在资源及循环方面,2022年中国内地物业组合商业废物分流率达到45%等。

 

 

太古地产在报告中以成都远洋太古里和前滩太古里为例。成都远洋太古里是全球首个获得能源与环境设计先锋评级(LEED) v4.1版(运营与维护:既有建筑)铂金级认证的开放式街区商业项目,也是四川省以至中国内地首个取得该认证的发展项目,项目自2020年起便全面采用可再生电能。

 

前滩太古里位于上海浦东前滩国际商务区,于2021年底开幕。项目标榜“Wellness”理念,采用“双层开放空间”设计,在屋顶打造街区形态及大片绿化空间,由80米长的悦目桥横贯上方,将黄浦江景致尽收眼底。8.6万平方呎中央公园的包括全长450米长的屋顶Sky Loop天空环道,此外还有多个绿化和休憩空间供用户及访客享用,促进身心健康。前滩太古里是全球首家获得WELL健康 建筑标准核心体(铂金级)认证的购物中心。

 

在经济效益维度,太古地产一方面持续推进绿色金融,在2022年约有60%的债券及借款融资来自绿色金融;另一方面,在企业管治上,2022年有31%的董事局成员为女性等。

 

 
万科集团

 

在万科发布的年度业绩报告中指出,截至2022年12月31日止,商业开发与运营业务累计开业242个商业项目,已开业建筑面积1,227.7万平方米 规划中和在建商业建筑面积365.4万平方米。其中,印力累计开业102个商业项目,已开业建筑面积868万平方米,规划中和在建商业建筑面积为124.4万平方米。
 
在其年度报告中,对可持续发展进行了总结并多处提高了单独发布的《2022可持续发展报告》。事实上,其2022年发布的可持续发展报告已经为万科发布的第15份可持续发展报告。该报告重点披露2022年万科在环境、社会及管治方面的理念、重要措施及成效。
 
在商业开发与运营方面,报告首先明确了主体,万科商业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。“印力”为集团旗下的专业商 业物业开发与运营能力平台。报告指出,印力以国际化的视野专注于购物中心投资、开发和运营,业务贯穿商业地产领域全价值链。印力秉承“绿色生态、 以客户为中心”的理念,持续为消费者和商户创造真实价值,为大众的美好生活提供品质体验, 勇担绿色低碳创新使命践行者,为推动城市建设与消费升级贡献力量。
 
以上海南翔印象城 MEGA为例,上海南翔印象城 MEGA 积极推动绿色商场运营,应用楼宇自控系统和能源再生系统,优化能源使用,降低能源消耗。商场积极实施垃圾分类,制定环保采购政策,倡导无纸化办公,提升废弃物管理能力。2022年5月,上海南翔印象城 MEGA 积极响应首届上海”绿色消费季“活动,秉持可持续发展和绿色环保理念,营造和谐共生的商业空间。
 

 

 
在经营之道的维度,报告中重点对客户服务和可持续发展管治进行了介绍。在客户服务方面,印力商业目前持续完善外部无障碍通行及内部无障碍设施,提供多元化品质服务。在可持续发展管治方面,万科建立了ESG管理体系,设立从董事会到ESG执行小组的ESG管治架构,明确各管理层级的职责与分工,有效推 进万科集团的ESG管治工作。
 
在环境之道的维度,一方面,报告阐述了印力在绿色建筑认证方面的目标及进展。根据预期目标,未来万科将确保新建的自持印象城MEGA100%获取LEED认证,并确保未来5年内所有新建建筑达到绿建二星认证;另一方面,在温室气体排放上,万科披露,以2021为基准年,到2023年印力商业旗下至少20个购物中心公区的碳排放下降9%。从2022年进展来看,目前印力旗下20个商场通过光伏发电实现了温室气体排放的下降。
 
在能效提升方面,可持续发展报告指出,印力商业以2021年为基准年,将在2025年实现20个商场公区用电总量下降6%,在2022年,20个商场公区总用电量减少了110万千瓦时;在可再生能源使用上,根据印力商业2025年目标,届时至少18个商场实现光伏发电,而2022年其已经落地7个光伏发电项目,共计发电3,494,967千瓦时。
 
值得一提的是,绿色运营和共创绿色运营正成为印力新的标签。根据报告,除了对已开业、在建及规划项目做出明确节能降耗管理要求之外,更进一步完善能源管理平台,在2022年,已成功将杭州等地5个商场的本地版能源管理系统切换升级至印力商业统一的能源管理系统。
 

 

报告以扬州市首个综合体“光伏车棚及智慧照明”项目扬州“印象汇”为例,阐述了其新的落地成果。利用商业综合体屋顶停车场,开发及建设了扬州市首个综合体“光伏车棚 + 智慧照明”项目。项目通过在扬州市沃尔玛购物广场屋顶停车场安装 8,000 平方米太阳能光伏板,采用光伏建筑一体化模式,自发自用、 余电上网。综合体“光伏车棚 + 智慧照明”项目总装机规模约 1 兆瓦,每年可提供新能源电力约 100 万千瓦时,占扬 州市“印象汇”全年 16% 用电量。除充分运用新能源技术之外,扬州“印象汇”还引入节能降碳技术,对水、电、气、冷热能源进行智能管理,进一步 降低能源消耗总量。
 
在与商户、消费共创绿色运营上,上海天空万科广场不失为一个典型案例。据悉,上海天空万科广场将“绿色可持续”理念和实践贯穿开业前后。通过第一阶段倡导商户绿色二装,第二阶段引导消费者参与绿色可持续活动,第三阶段开业后持续推广环保艺术与时尚理念几个阶段,持续打造绿色 TOD商业的特色标签。

 

 
九龙仓集团

 

在近期发布的2022年年报中,九龙仓集团表示,九龙仓集团一直秉承“创建明天”的长久理念以提高业务活动的可持续性。集团非常荣幸自2014年起成为恒生可持续发展企业指数系列的成份股之一。年报之外,九龙仓集团也单独发布了《可持续发展报告2022》。
 

 

 
 
根据报告,截至目前,九龙仓集团超55%的中国内地投资物业已取得绿色楼宇认证,而酒店业务在环境方面的努力亦获得EarthCheck的肯定。其中成都IFS、长沙IFS、上海会德丰国际广场 获 LEED“现有建筑物:营运及保养”铂金级认证 ;无锡IFS获LEED“现有建筑物:主体与外壳体系”金级认证。
 

 

 
在可持续金融方面,九龙仓集团在报告中指出,将把我可持续金融机会,促进成都IFS及长沙IFS的可持续发展。截至2022年,成都IFS获批绿色贷款港币20亿元、人民币5.8亿元,长沙IFS获批绿色贷款人民币10亿元。获批的绿色贷款均得到妥善应用并促使该两项物业荣获LEED铂金级认证。
 
在能源效益及可再生能源方面,于报告年内,成都IFS及长沙IFS持续作出努力,专注于提高能源效率及采购绿色能源,以支持集团的脱碳计划。2022年,成都IFS采用锅炉烟气热回收系统,加热锅炉中的冷水节约热能82,361千瓦时,安装排风热回收系统节约热能146,242 千瓦时。其中,电力中约有50–80%来自水力发电。
 

 

 
在与供应商合作的维度,九龙仓在报告中指出,集团优先考虑符合其环境、社会及管治要求的供应商,同时极其重视商业道德操守。
 
目前,九龙仓已实施《绿色采购政策》以指导所有业务单位及营运,加强考虑环保及社会事宜以甄选供应商。根据该政策,供应商甄选过程中须考虑其环境影响,且将优先考虑使用环保材料和供应商的环保表现,包括能源效率、耗水和废物管理。目前,57%休閒和酒店的供应商已根据该政策中的环境和社会标准筛选。
 
值得一提的是,在社企共勉方面,九龙仓集团将艺术及文化作为其可持续发展的重要一环。报告指出,相信艺术及文化可以为社会带来活力及提升市民的生活质素。集团投入大量资源与不同的艺术家合作举办展览,以提高公众对角色艺术和文化戏剧的认识,同时提供支援和实物赞助来培养年轻人才。
 
比如2022年,在长沙IFS举办十八世纪法式时尚史。长沙IFS与鞋履设计师傅儆醒合作,讲述十八世纪法国时装的故事。展品包括一七九三年的法国时装杂志、时装图纸、复古收藏品和时尚传奇人物Karl Lagerfeld的素描。通过展览,参观者将更了解法国时装的丰富文化和历史;
 

 

 
成都IFS则携 手 法 国 知 名 视 觉 艺 术 家Cyril Lancelin共 创“theMELON-VERSE万有xi引力”沉浸式互动艺术展,将二百个绿色的巨型西瓜堆叠,打造出令人耳目一新的巨型都市景观,为城市注入夏日清爽与活力。成都IFS亦积极推广数位世界,首次为艺术展重磅发布NFT主题藏品,赋能艺术品全新“生命力”,支持大熊猫公益保护。

 

 
展望未来,九龙仓集团表示,可持续发展已渗透到社会的各个领域,并改变著投资环境及影响公司开展业务的方式。秉持集团“创建明天”的长期使命,九龙仓将竭力支援和关怀社区,并推出环境、社会及管治措施,以确保可持续议题已纳入其业务。

 

 
新世界发展

 

在新世界发展发布的2022年年报中,可持续发展也被作为较为突出的部分进行阐述总结。报告指出,新世界集团透过环境、社会及管治(“ESG”)融合,将业务的成功与为人类和地球带来正面影响紧扣在一起。

 

其制定的《新世界2023可持续发展愿景》以“环保”、“健康”、“智能”“关爱”四大方针提升客户体验,该愿景目标参照联合国可持续发展目标所指定,并至少每年汇报相关进展。

 

报告指出,作为可持续金融市场的领导者,新世界发展按照国际标准和指引发展可持续金融。自发布2022年报后,持续创造可持续金融机会。

 

在气候方面,新世界发展积极推动气候行动,并参照国际框架“气候相关财务信息披露工作组”(“TCFD”)的建议管理气候风险,确保集团的可持续发展。

 

与此同时,新世界表示,集团深知透明度的重要性,故此将继续在年报内发布企业可持续发展章节,以披露其可持续发展策略及所实施举措的进度,该章节将参考《全球报告倡议组织标准》、香港联交所《环境、社会及管治报告指引》、TCFD建议及可持续发展会计准则委员会(“SASB”)房地产标准等标准和框架的最新发展。

 

 
合景泰富集团

 

合景泰富集团在近期发布的2022年年报中对ESG进行了重点阐述。报告指出,将全面提升ESG管理,积极履行企业社会责任。

 

为了践行可持续发展,合景泰富集团目前已在审核委员会下设立了ESG委员会及成立ESG工作小组。而2022年,也是其首份独立的ESG报告发布的关键年,尤其也全面提升了合景泰富在ESG方面的信息披露。

 

在MSCI ESG评级中,合景泰富从“BB”上调至“BBB”级,其中,集团在绿色建筑、产品质量与安全、企业行为等维度表现优异,反映出其在可持续发展上不断探索的成果受到了国际资本市场的认可。

 

在可持续发展各项维度中,合景泰富在报告中指出,集团持续重视员工职业健康和安全,持续加强绿色建造,提升绿色建筑和装配式建筑的比例,积极宣传反腐倡廉,做有温度、有社会担当的企业。

 

2022年,合景泰富集团获得了亚洲企业商会Carbon Champion计划颁发的“减碳卫士认证”,评级为“标准级”,是首个获此认证的中国内地房地产企业。此外,集团还获得了港股100强研究中心颁发的ESG卓越企业奖、乐居财经颁发的2022年度ESG责任企业、2022国际绿色零碳节颁发的2022碳中和典范企业以及每日经济新闻颁发的年度ESG标杆企业等荣誉。

 

截止至2022年末,合景泰富在中国内地获得绿色建筑的认证项目已有109个,认证中项目有46个。

 

商业运营方面,2022年,在“双碳”目标和可持续发展的背景下,合景泰富打造了“理想森活节”联动全国7大城市、16个购物中心及写字楼项目,通过一系列活动,链接起跨界伙伴、品牌商户以及消费者,如携手蚂蚁森林开启的“低碳大挑战”绿色行动,传递环保理念的同时,助力线上线下引流与会员激活。

 

 

此外,合景泰富集团写字楼采用地埋式再生水厂,实现可循环水资源及污水零排放,充分利用可再循环建筑材料和节能降耗设备,身体力行践行低碳环保理念,引领绿色智慧商务。集团旗下广州合景国际金融广场、广州环球都会广场、广州合景科盛广场、南沙彩汇中心、合景科创中心、广州环汇商业广场6大项目入选全国首批零碳数智楼宇试点单位。

 

在社会层面,合景泰富通过创意公益新模式,打造人人公益、移动公益、数字化公益的慈善平台。2022年,以“微愿满屋,彩汇成真”为主题,联手广州慈善会“微心愿”公益项目,以创新的“轻公益”模式,关注重症儿童,照亮重症儿童的小小心愿。“合景艺述馆 — 爱心彩帽行动”以数字化公益创新荣获Top Digital年度专项大奖,还荣获中国公益颁发的“第十一届公益节 — 年度公益创新奖”。放眼未来,报告指出,集团将继续提升“绿色竞争力”,做有温度、有担当的企业。

 

 
华润万象生活

 

2022年,华润万象生活持续践行可持续发展理念,完成ESG、碳达峰及碳中和战略制定,正式对外发布ESG战略体系,成功纳入“恒指ESG增强指数”及“恒指ESG增强精选指数”。

 

2022年年报指出,华润万象生活积极践行央企责任,支援抗疫一线全力保供,推动现代服务业融入美丽乡村建设,助力乡村振兴。展望未来。围绕生产科技化及上下游衍生业务拓展,持续探索业务智慧化升级及生意模式创新,提升经营效率、提高资源变现能力。

 

在企业管治维度,华润万象生活将深化标杆管理,向世界优秀企业看齐,在公司治理改革上持续发力,重视绿色发展,打造符合轻资产管理需求的敏捷组织和高质量发展管理体系。

 

值得一提的是,未来,华润万象生活将推动与更多外部异业伙伴的合作落地,丰富商业生态资源,持续构建“2+1”一体化业务模式。将围绕“降本提质增效”,持续深化组织变革、优化管理效率,加速推进商管、物管、会员以及共性系统数字化建设,全力推动核心业务生产科技化核心项目落地,持续提升人均效益。

 

 

商业观察
 
 

 

 

在资料阅读、筛选案例的过程中,我们发现,相较于本土的企业,港资明显对于可持续发展的各项维度有着更细分、更深入的践行和披露,也有着更为成熟的探索发力方向。但整体而言,各个商企对于可持续发展的重视程度都日渐加深,几乎遍布着全国每个城市,不同派系的商场。

 

从可持续发展落地的程度来看,相对而言难度更大的是对于老旧商场减排、能耗等方面的调整升级,但从另一个角度来看,这也正是为这些项目“续命”的关键;而筹建中的项目,多数已被企业列入打造绿色建筑、绿色商业、进行绿色评级的名单,他们的亮相,往往会有更多新的探索和技术迭代的呈现;落地难度较小、普及程度较高的,则是基于可持续、绿色概念进行的社会化运营。

 

从可持续发展的角度而言,与合作伙伴的关系,对于员工的福祉,对于社区的运营,都是以往较多被忽略的内容维度。而这些,在以上持续探索可持续发展的企业的报告中,都有着较为“高光”的表现。譬如商场在筛选租户的过程中,越来越多将租户的绿色发展作为考量标准;再比如,一些企业明确重视员工性别的平衡;亦或者,越来越多商场在内容的发起上,是联动社区、造福社区进行的长期运营……

 

值得期待的是,在上述或者未包含在内的商业地产企业中,不少都设定了短至2年内,长至20年左右的目标。这就意味着,越来越多企业在可持续的探索上,都将从“喊口号”的阶段过渡到真正的身体力行,届时,越来越健康的商业地产,想必将迎来另一番光景。

 

※ 注:企业信息源自企业年报、公开信息及第三方渠道信息

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