观察 OBSERVATION

天津大悦城

扎根“哏都”土壤，天津大悦城2025的破界与深耕！

中购联新媒体中心
作者丨王芳

 

年末岁首，商业地产行业再次迎来一波年度复盘热潮。

 

这边厢，上合组织峰会、夏季达沃斯论坛等高影响力事件相继在天津举办；那边厢，天津入围中央财政支持城市更新行动、发布《第五届海河国际消费季方案》，在城市能级提升与消费活力释放的双重驱动下，2025年的一系列大动作不仅成为天津韧性突围的重要里程碑，更为本地商业带来了前所未有的发展新机遇。

 

那么，对于经营十余年的成熟期商业来说，如何开创高位增长的破局路径？

 

以我们重点关注的天津大悦城为例，自开业以来稳居天津购物中心客流、销售与人气热门榜TOP1。2025年更圆满完成上合峰会相关接待服务，凭借精准的需求洞察和运营沉淀，再次交出销售额45亿元、客流量2830万人次的年度成绩单。

 

 

深入拆解背后的经营逻辑不难发现，天津大悦城能够一如既往地实现高位增长并非偶然，品牌革命与精细化运营的系统性发力，正是其稳健进阶的核心引擎。

 

PART.01

品牌更始

洞察并回应消费偏好

重构流量承载力的硬核打底

 

紧抓核心客群的消费偏好，天津大悦城在“流量保鲜”承载力方面凸显专业招商优势。摒弃以量取胜的首店比拼和品牌堆砌，悄然开启主力店更迭，注重品牌内容升级、业态场景重构，合理权衡每一家门店的落位经营，完好地平衡了内容矩阵的新鲜度与稳定性，实现全场1/3品牌店铺达成城市销冠，诞生了65家千万店。

 

细分来看，在全方位的跨越式蜕变过程中，呈现出了四大关键特征。

 

丨主力店动态化调整，以“元年之姿”推动运营持续增长

 

主力店的动态化迭代是购物中心的流量引擎之一，精准的品牌落位能直接带动项目整体的竞争力和盈利能力。

 

2025年，天津大悦城陆续对主力店进行迭代，稳固品牌硬核底盘，提升新鲜吸引力和流量承载力。其中，原一层的乔丹主力店焕新升级为千平面积的Jordan World of Flight全国第四家及天津首家店，引领全球潮流，回应消费者的潮流焕新心声。

 

 

经营面积超3000平方米的“盒马鲜生”天津首店，涵盖了盒马工坊、烘焙、海鲜水产等全品类7000余款全球及本地特色商品，提供最快30分钟配送服务，为区域带去头部生鲜零售的高品质体验。

 

◎ 盒马鲜生开业期间，天津大悦城3日客流量近48万人次，仅2025年6月28日单日客流超18.6万人次，创项目开业以来单日客流新高；

◎ 开业首月，盒马鲜生单店销售增长贡献占比全馆增量近7成，对整体销售增长的拉动效应极强；

◎ 2025下半年整体销售同比增长近20%，大盘稳健持续向好。

 

数据证明，首店带来的脉冲效应不可小觑，但项目的多点均衡和成熟运营更值得我们高度关注，健康可持续的良性运营结构成为项目破解高位增长瓶颈的关键。

 

丨紧抓首店赋能，打造多维创新的生活提案

 

2025年，天津大悦城品牌调改面积近2万平，共引入63家城市首店，以层层有首店、一店一色不同体验，夯实项目年轻化、潮流化标签，最大化释放商业载体价值及品牌组合能效，助力实现租金收入与客单销售的双向增长。

 

更以场内品牌级次跃迁为核心，对全场门店进行视觉、空间、产品丰富度的三维焕新，拉满拔高消费体验度。如On昂跑超200m²全新升级运动体验门店、SALOMON最新形象店、华为天津首家连廊式全景玻璃智能体验馆、潮宏基天津首家非遗概念店、JOY SHOES BAR天津独家最新形象店、芝士农场天津旗舰店等，全面提升品牌辨识度及客群粘性，铺就了新业态场景的商业突围之路。

 

 

丨年轻力与家庭场景双核心，强化消费活力与引力

 

在稳固青年文化客群基本盘的同时，天津大悦城通过业态重组、店铺焕新等构建差异化品牌内容，求变求新补足家庭客群全时段服务场景。

 

系统性升级首层品牌布局，精准聚焦高客单价消费需求：将周大福、周生生等黄金珠宝头部品牌调至一层后街，以独立精品店形式强化高端形象；同步引入大悦系首家On昂跑旗舰店，联动lululemon、DESCENTE等专业运动品牌打造差异化户外体验；同时有机组合Apple、GUCCI、Lancôme等国际品牌，深化“高质休闲生活方式”定位。

 

 

此次调改形成“珠宝+运动+时尚”的消费闭环，调改后黄金品牌区域销售额同比提升70%，客单价显著增长，成功吸引高净值客群重复到访，验证了场景化品牌组合策略的有效性。与此同时，通过品牌矩阵重构零售生态，以高质潮流为定位向上引导客群，从而实现销售跃升。AW PROJECT、AUM、ARIOSE YEARS、indicia 标记、LEDiN等知性职场品牌列阵瞄准都市菁英女性的日常需求，以风格碰撞全面激发空间活力，在此带动下，AW PROJECT单月销售额破百万，全年女装销售同比增长38%。

 

 

持续激活年轻消费市场，B1层通过精准业态焕新战略，成功打造出兼具潮流基因与消费活力的“地下潮流zone”。以盒马鲜生为核心引擎，创新融合SANRIO GIFT GATE三丽鸥天津首店、POP MART、MINISO、TOP TOY潮玩集合，联动怡满分、牧场奶仓、树夏、ZAKUZAKU、岛姜家等具有强社交话题的甜品茶饮品牌，构建起集即时零售、潮玩收藏、轻餐饮社交于一体的沉浸式消费场景。

 

2025年暑期运营数据显示，暑期B1层销售额同比提升45%，带动全馆销售同比提升20%，这一显著成效验证了“年轻化定位+业态创新+场景体验”三位一体调改策略的前瞻性。通过精准把握Z世代消费偏好、强化品牌跨界联动、优化空间互动体验，将B1层转化为“流量永动机”，奠定可发挥长效价值的基础。

 

 

持续深化“家庭欢聚场”概念，引入学而思素质教育中心、松・理SPA天津首店、泰兰尼斯、Babycare、西西弗书店等知名品牌，叠加南区外广场的‌B.Duck城市乐园以及星聚会KTV、海底捞买手店、剧本杀、Nike Rise 600等，形成“素质教育+亲子餐饮+休闲SPA+家庭运动”的全天候家庭解决方案，快速承接周边家庭客群的亲子需求，让每个人找到属于自己的独有空间。

 

 

当“地方菜系”成为2025年餐饮最大风口，天津大悦城快速引入高增速餐饮品类，云贵Bistro山野板扎、山缓缓、呛头家、王繁星面馆、火台台、阿元来了等品牌，以浓郁的地方烟火气息抢占味蕾赛道。与此同时，网罗必吃榜全球风味品牌，如失重餐厅、博多天一天婦羅牛排飯、KCOOKING等天津首店，实现餐饮档次与客群辐射力的全面提升。

 

 

丨探索新消费业态，演变复合型商业场景新模式

 

2025年，天津文旅提出了“无处不沉浸”行动计划，全市重点打造系列文旅新场景、新业态。对此，天津大悦城第一时间积极响应，推出了全国首座购物中心常驻沉浸式剧场“牛奶剧场”，打破传统舞台与观众席的界限，为年轻人营造一种年轻态、可参与、人文范儿的都市文化生活新场景。

 

 

聚焦青年客群的需求与喜好，天津大悦城持续焕新消费场景、探索新业态体验，升级全国首个文艺主题室内步行街为“骑鹅星球”，持续以新业态、新场景落实天津文旅的示范场，为后续招商留下“场景可插拔”的万能接口。

 

PART.02

精细化运营

塑造青年文化新范式

蜕变多方进阶的聚合体系

 

如果说品牌调整是客群维稳的硬核底色，那么精细化运营则是立足年轻力内涵，实现持续增长的关键支撑。作为青年文化的探索者与引领者，2025年天津大悦城围绕IP营销、本土化突围与深化圈层服务三大方向，整合多方资源落地了140+场高影响力IP活动，完成自带原生吸引力的全方位运营体系蜕变。

 

丨IP活动密集铺排，造就引流核心抓手

 

2025年，一系列精准触达的IP活动及全业态联动，让商业空间升华为城市年轻力的聚合场域。4月大悦嗨新节期间，“豚个方子·卡皮巴拉养生主题限定快闪”天津首展携150+新品天津首发，以首展首发经济吸引大量消费者参与，成为全国级人气爆款案例之一。

 

暑期档，集结比卡丘玩趣乐园展、娃三岁天津首展、ZONE SPACE沉浸剧场、BKT-巨人艺术展华北首展、盗墓笔记、得力超级文具节等超20场顶流IP活动轮番炸场，助力7月客流达300万人次，再次刷新历史峰值。

 

其中，宝可梦顽趣乐园快闪天津首展实现客流同比增长30%；BKT巨人艺术展华北首展全档期销售额超500万元，媒体曝光超1.2亿，创品牌销售历史新高。

 

 

以年轻人“情绪价值”为核心，通过高流量IP的沉浸式场景重构，精准锚定Z世代对潮玩、萌系IP的情感共鸣。项目前瞻性地锁定高流量IP资源，七夕档期，携手泡泡玛特打造“CRYBABY爱神的眼泪”主题展，以哭泣娃娃的治愈系形象构建情感交互场景；同步引入B.Duck城市乐园等5大IP首展，通过差异化主题分区，实现圈层穿透，打造“城市青年精神快充站”。

 

 

丨本土化内容创新，深耕城市文化肌理

 

玩转全球知名IP同时，天津大悦城同步开启了在地IP的培育孵化，以文旅融合主线对天津在地文化进行直观投射。

 

2025年夏季，天津大悦城“首届马路刨冰节”打破了商业与市井生活的边界，依托天津文旅热度攀升的契机及项目地利优势，联动60+本土热门刨冰品牌打造全新的城市夏日名片，超10万次日均客流、3.3亿媒体曝光，无不证明了扎根城市文脉的商业创新，最能唤醒刻在骨子里的记忆、激活城市深处的消费势能。

 

 

由全球青年艺术家主理的“发财市场”市集汇聚175+品牌，吸引了京津冀等客群争相跨城参与；网罗顶尖手工汉堡品牌及众多文创厂牌的“天津首届精酿汉堡节”，实现全国潮流饮食与天津本土风情的深度对话，媒体声量更高达4.5亿。

 

 

丨深化会员运营、精准圈层服务，全面释放引流效能

 

面对180余万庞大基数的核心会员，天津大悦城立足成熟的企微社群运营生态及对客群偏好的垂直细分，组建了“OUR GROUP”青年社群线下社交场，并推出“TOP 会员尊享计划”，联动场内优质品牌，以积分兑换升级、2026年度停车权益提前锁定等举措，实现对高质会员的精准触达与深度绑定。

 

 

聚焦骑行、瑜伽、萌宠、露营、粉丝应援等多圈层需求，联合lululemon、SALOMON、SHAKE SHACK 等知名品牌，打造了全年50+场常态化定制青年文化活动，增强会员身份认同及情感共鸣，为业绩增长提供了稳定的客流支撑。

 

结语

 

商业的终极命题，是打破生命周期的限制，以经营生态自循环实现永续增长。

 

回溯天津大悦城14年的发展路径，团队以深度运营织就增长网络：首店经济引爆流量峰值，品牌商家赋能形成价值反哺，会员圈层深耕与常态客群培育则构建起情感粘性的护城河。三者协同，驱动大盘高效运转，实现规模与效益的双重跃升。

 

后上合时代，天津大悦城将以更主动的姿态拥抱城市使命。从2023年“Light UP 点亮天津”城市计划，到2024年“天津之眼”激活城市乐人基因，再到2025年跨年夜“天塔”灯光秀点燃城市激情，三年光影叙事串联起商业与文化的共生脉络。

 

“万千热爱 悦见未来”，天津大悦城以青年力激活城市基因，以责任感承载文化传承，深度参与城市商业发展叙事，以品牌号召力书写商业进阶的新范式，成为驱动城市永续生长的“生态引擎”。