在存量时代的刺激下，TOD商业项目凭借着高效便利的地理位置、不断扩散的辐射价值、同频共振的聚合力量、较为稳定的溢价功能等优势在国内变得越发火热，给商业地产带来更加多元丰富的揽金突破。其可持续发展的能力吸引着各大开发商积极抢滩布局，在竞争日益激烈的情形下 ，如何突出重围，正成为TOD项目开发商思考的主题。

 

前不久（2023年12月26日），备受瞩目的广州白云站正式通车。作为广州铁路枢纽“五主四辅”中的主要客站之一，广州白云站是目前中国乃至亚洲最大的TOD综合交通枢纽之一。占据白云站TOD枢纽“C 位”的粤胜广场，以先天的区位优势，兼顾创新的商业思路，致力于为当地打造“全时段·一站式悦享社交中心”。此外，立足于人们对高效便捷生活的渴望以及对松弛感生活的追求，项目还深度融合“快交通，慢生活”理念，为广州轨交商业发展提供更加优质的思路。

 

 

01

立足新起点

重塑广州白云商业新格局

 

众所周知，广州依水而生、傍水而兴。正是有了珠江的孕育，成就了广州一个又一个传奇时代。经过时间不断沉淀，珠江前航道的发展逐渐饱和，琶洲、金融城、珠江新城、鱼珠、二沙岛等商务区已实现较高的开发率。这意味着，为了实现城市经济效益最大化发展，作为珠江高质量发展带主城核心段之一的珠江西航道，将接力成为城市发展下一个重要关卡。这不禁让业内人士直呼，广州“珠江时代”正大踏步西移！

 

图片来源：房地产导刊

 

事实上，广州“珠江时代”西移的趋势在城市规划上早有迹可循。

 

作为占据珠江西航道的主要区域，广州白云区是广州常住人口最多、面积最大的中心城区，已连续 6 年入选全国综合实力、投资潜力百强区，有着较强的经济活力和韧性。在“6+6”现代产业集群的产业政策推动下，白云区产业、交通、城市改造实现全面升级，跑出高质量发展“加速度”，区域商业也迎来新的黄金窗口期。

 

在此背景下，广州白云站建设的稳步推进，为白云区的高质量融合发展不断加码。据悉，这个广州市首个按现代综合交通枢纽规划建设理念打造的特大型枢纽工程，站场规模为 11 台 24 线，汇集高铁、普铁、城轨、地铁、长途客运、公交等多维立体交通资源优势，还让广州首次实现城市轨道交通 6 线交汇，将有效促进广州国际性综合交通枢纽、枢纽型网络城市建设，进一步增强广州市在湾区城市群中的辐射力和竞争力，对于加快粤港澳大湾区互联互通具有重要意义。

 

广州白云站整体为“方-圆-方”布局，内圆为站，外方为城，一座站融合一座城。广州白云站 TOD 总投资额高达 440 亿元，占地约 263 万㎡，首次实现在铁路和城市配套设施上方推进土地综合开发，功能上涵盖办公、商业、酒店等多种业态，激发其商业价值，实现站城之间无缝衔接，让南来北往的旅客从奔忙的旅途，走向“慢”节奏的城市生活，感受多维城市体验。纵观纽约曼哈顿高线公园、东京京都站、香港西九龙站等全球国际一线城市的TOD项目，都难见如此高规格的投资金额和建设规模。

 

国际性综合交通枢纽的落地，意味着需要谋划实力派的TOD项目与之匹配。广州地铁集团以国企匠心实力打造超 30 万㎡站城一体综合体——广州白云站 TOD 粤胜广场，傲立区域经济与资源裂变高地，打造国际化新主场，定义城市未来的新坐标。项目搭建“总部办公、总裁公馆、商业娱乐、生态空间”复合业态体系，打造蕴含多元价值的国际范城市会客厅，不仅构建出同时满足人们工作、生活、消费的复合型商业项目，还为商业项目带来较为稳定的高粘度自生客群。

 

 

广州白云站 TOD 粤胜广场枢纽商业体量约 6 万㎡，分布在枢纽东北、东南、西南、西北角的负 1 层至地面 3 层，以“全时段·一站式 悦享社交中心”进行定位。粤胜广场以四大枢纽商业特色联动，连同盖上开发物业，形成了紧密沟通的全维商业网络。另外，项目还不遗余力打造智能化停车系统，提供超 5000 个车位，为访客提供便捷、舒心的停车服务，大幅增加了市民出行便利性。

 

值得一提的是，广州白云站东片区便是白云新城 CBD，“白云站 TOD+白云新城 CBD”的双核驱动模式，有望复刻“广州东+珠江新城”的繁荣发展路子。广州白云站带来的巨大流量红利，将促进形成以白云站和白云新城为核心的“黄金三角”商圈，将项目推向“城市发展展示窗口”的重要位置。

 

而在广州白云站西片区，便是今年12月25日正式动工的广州“湾区新岸（罗冲围）片区”。瞄准白云站的超级流量红利，湾区新岸（罗冲围）片区打造时尚之都产业发展平台，充分发挥枢纽优势，谋划建设湾区国际时尚产业集聚区。未来该片区不仅将推动白云区优势产业转型升级，还将带动粤胜广场项目与时尚产业、时尚消费深度融合。

 

时尚之都效果图 图片来源见水印

可以看到，凭借“6+6”现代产业集群的产业政策、广州白云站的交通资源优势，“黄金三角”商圈的发展潜力以及湾区新岸的战略地位等多方利好加持，广州白云区被注入强大信心和发展新契机，成为广州“珠江时代”西移的核心一环。在此之下，白云站 TOD“站城产一体化”框架已逐渐成型，为筑造具有前瞻性、引领性、示范性的TOD商业打下坚实基础。

02

打造“全时段·一站式悦享社交中心”

提案都市轨交生活新构想

 

在优越的区位和明确的定位之下，白云站 TOD 粤胜广场是如何利用资源去讲好商业故事，打造更符合国际性综合交通枢纽气质的“全时段·一站式悦享社交中心”？

 

一切商业精进的起点，皆源自于对消费者更深的洞察和理解。一方面，白云站 TOD 粤胜广场除了链接广州白云站这一城市公共流量体，还集中汇集 5 大快速路，10 条公交线路的公共汽车总站以及 6 线城市轨道交通，较大程度地放大其辐射价值，使项目拥有千万级流动性客群。另一方面，项目周围集结百亿级常住人口，拥有相对集中的商务、家庭、产业等客群。

 

密集的人流加上周围成型的生活圈意味着区域内将形成后劲十足的消费潜力。他们将持续激活家庭亲子教育、商务互动社交、精神娱乐文化等品质消费。经项目对周边客群精准分析，在多元、复杂的消费需求下，兼顾不同客群和消费场景是白云站 TOD 粤胜广场规划之初考量的重中之重。

四个区域商业非零和协作，满足全客群、全时段消费需求

基于“客群是底层逻辑、消费趋势是重要着力点”的商业思考，项目对各消费功能进行细致化主题定位，以满足各类客群的品质生活场景，做到真正留住消费者。

粤胜广场A区位于项目东北枢纽，定位臻享天地，周边拥有大量居住人口，为满足社区消费升级的需求，该区域配置品质邻里中心的商业主题，在精品零售、品质餐饮、休闲娱乐、美容健康等维度演绎品质邻里中心全新“样本”。项目还探索场景与人关系的更多可能性，有机结合大自然、美酒、美食、音乐、露营等流行元素，带来具有人文社交温度的消费场景。

 

瞅准人们在夜生活释放压力的需要，位于项目东南枢纽的粤胜广场B区，定位乐动天地，将布局潮流特色、潮玩娱乐业态，打造以主题餐饮、潮玩娱乐、活力社交业态为主的24H潮流娱乐集聚地，带来多样化的潮流时尚及文化消费场景，以及多元潮流生活和消费体验。

 

项目建筑形态自带潮流感与松弛感，位于西南枢纽的粤胜广场C区，定位悦潮天地，布局潮流文化、美容纤体、餐饮及直播等业态，搭建承载年轻人多元潮流生活和消费体验的聚合平台。未来，项目还将不断为各圈层爱好者打造专属活动，打造与年轻人共舞的大湾区潮流发生地。

 

粤胜广场D区位于项目西北枢纽，定位食尚天地，将是最早面世的商业区域。所谓食饱则幸，食美则福。该区域以汇聚美食精粹为核心抓手，辅以非遗文化，让游客、家庭及商务人群可尽情享受特色餐饮、文创零售等商业内容。此外，该区域还将深度结合岭南文化与国潮元素，为消费者打造留存城市大众温情记忆的美食文化体验地。

 

梳理项目招商逻辑，我们可以窥见项目对客群需求和区域消费趋势的精细化掌控，四个看似独立的商业区域，实则共同撑起全客群、全时段消费内容。从远方游客到附近不同客群，从白天到黑夜，四个区域商业非零和协作，“全时段·一站式悦享社交中心”应运而生。据项目方透露，四个区域商业计划于 2024 年下半年全面开业。

 

灵活应用多首层概念，最大效益激活“首层价值”

在建筑设计方面，四个区域商业均采用“多首层概念 ”，通过多条跨度四层的大型天梯可让消费者径直到达所想楼层，减少层高限制，将人流引导到更多空间点，为商家引入更多客流。除此之外，项目商业不同切面与不同轨交线联通，可为商户带来多方向自然客流。项目深谙各空间均衡发展对商户的重要性，便致力于打造符合建筑特点 、当地消费行为的多首层商业，最大限度发挥其每一个楼层、每一个空间的商业价值和服务价值。

 

 

融入绿色、开放、人文理念，打造城市休闲公共空间

建设高质量开放式公共空间是彰显城市发展水平的重要标志，也成为购物中心与消费者间情感连接的桥梁。白云站 TOD 粤胜广场将绿色、开放、人文理念植入项目场景中，规划有惬意的户外公园、大型天梯等城市公共空间。未来这里除了是休憩、社交场所，还将是集合时装秀、健身、文化、音乐等多功能休闲场所。另外，项目还借鉴新加坡樟宜机场自然美学张力，于东、西广场打造百米绿谷观景面，在缓解游客旅途疲劳的同时，形成松弛感十足的社交氛围。这里不止是商场，更是一处生活场景，一处充满想象力的目的地。

 

值得一提的是，项目与中国建筑界的领军人物何镜堂院士及株式会社日建设计强强联手，以“云山珠水，水润木棉”为设计理念，筑造富有岭南特色的特大型现代化交通枢纽综合体，为城市点亮一座当代美学新地标。

从细致化的业态布局、到科学化的建筑设计再到人本化的场景打造，都可以看出，项目注重让商业与人深度链接，创造一个自带潮流感与松弛感的商业形态。这种松弛感恰好是现代快节奏生活中的稀缺品，与轨交商业所带来的快捷便利，共同构成人们心之所往的“快交通、慢生活”生活方式。项目在一张一弛之中，易于避免“有人流没客流”的窘境，实现客流有效转化。

 

03
“快交通、慢生活”
粤胜广场与城市共生长

 

优越的地段，往往离不开实力企业的支持。粤胜广场背靠拥有31载TOD综合开发经验的广州地铁集团。一直以来，严苛的选址眼光、创新的开发模式以及长期主义的发展理念都让业内人士对广州地铁集团留下深刻印象。广州地铁集团的支撑将构成粤胜广场发展的基础堡垒，而粤胜广场的布局内核，将为后续稳定经营提供驱动力，决定项目能走多远。

对粤胜广场而言，与消费者的消费心理及行为接轨是其在未来扩大优势的重要举措。试想下，当商务人出差奔赴饭局时，不必再担忧路途中的众多不确定因素，便可舒心社交、享用各式商务美食；当拖行李的游客想购物消费，仅在 200 米左右便可入手质感商品；当年轻人想追逐新事物，便可在粤胜广场受到潮流启发；当打工人想暂时脱离压力与焦虑，便能进行酣畅淋漓的舒压体验……可以看到，多样化的消费场景未来将在粤胜广场发生，让消费者在快交通与慢生活中无感切换。这不仅是 TOD 商业魅力所在，也是商业项目突出重围的关键。

未来，粤胜广场还将以“快交通、慢生活”提供新潮社交体验的更多可能，为消费者不断探索美好生活方案，打造“全时段·一站式悦享社交中心”。可以预见，随着粤胜广场于 2024 年下半年的全面亮相，将为区域商业发展注入新动能，也将成为推动城市经济结构优化与 TOD 商业模式变革的重要引擎。