在见到项目的庐山真面目之前，一个疑问始终萦绕在我们心头。在华南市场，江门并不是商业最具代表性的城市，是什么契机促成了一个困境资产项目和一个拥有全国高线城市丰富操盘经验的佼佼者的牵手？

随着探访的深入，疑问消解的同时，我们对光大安石的打法亦有了新的认知。

首先是地段。一定程度来说，项目并不像大多存量改造项目地处衰败的老城区。相反，它位于珠西枢纽新城的核心位置，连接启超大道、新会大道、江门大道三个城市主干道，距新会核心城区和江门市中心的车程分别为2分钟、15分钟；在它周边，亦分布着片区主要的商务中心、中高端楼盘及生态园等旅游资源。简言之，这样商业价值较高的区位，即便是新项目选址也会是个优选项。

（项目3KM范围内知名房地产开发企业、知名实力产业和高端服务集中区域）

再从其改造前的情况来看。项目前身为2017年开业的美吉特，在不少新会人的记忆里，它是片区崛起的首个大型商业综合体，mall+家居建材馆的模型在全城也是独一份的存在。但它随后的发展，却是一个高开低走的剧本。

一来，由于长期缺乏统一招商管理，业态重复度较高、品牌层级又较低，项目缺乏作为大型商业一站式体验消费的“里子”；二来，空间硬件缺乏定期维护升级，商场内部光线昏暗甚至出现墙体破损等严重影响调性的“硬伤”；此外，片区配套近几年愈发成熟，新会万达广场为代表的新商业项目的分流，进一步加速了客群的流失，让曾经的“新会之光”在困境中越陷越深。

2022年，美吉特正式宣告落幕，新会国资委接手并公开招标选取商管团队，光大安石就此登场。

事实上，在行业看来，面对存量盘活的难题，光大安石的出场并不让人感到意外。毕竟，其前序管理运营的江门大融城，经过近5年潜心培育，已成为江门的城市级商业标杆。

我们知道，在商业排位竞争激烈的当下，每座城市都会逐渐形成一个头部商业IP，它会成为首店及稀缺资源进驻这座城市的首站，它的业态品牌的招调、空间的玩法，也会成为其他项目陆续跟进的“风向标”。而体量12万平的江门大融城，不仅通过引入品牌助力城市消费提档，更是一个孵化品牌首店向外输出的据点。据悉，江门大融城作为江门城市消费市场提档升级的重点项目，今年底将引入国际高化矩阵，这在江门购物中心中亦是先行者。

超前的运营，让江门大融城成为城市年轻力潮流商业的代表。据光大安石数据显示，江门大融城22年销售突破12亿，年度客流超2000万人次。

而新会政府看中的，不仅是光大安石已在江门成功树立商业IP，更在于，从重庆观音桥大融城、西安大融城、上海静安大融城到上海长宁Art Park大融城等，其“大融城”品牌有着全国市场因地制宜的运营经验，区别于不少走粗放式复制路线的大众化品牌。

凭着对于资产价值的敏锐嗅觉，光大安石在深度调研之后，接下了盘活这个老牌综合体项目的重任。由于项目由内而外存在不少弊病，想要使其彻底摆脱原本的境地，不仅要让消费者与它再见面时切实感到“眼前一亮”，又要循序渐进培育更良性、健康的商业氛围。

上文提到，项目周边的城市界面整体以商务中心和知名楼盘为主。这就意味着其面向客群，以品质家庭+部分商务客群为主。在与项目沟通中我们也了解到，项目距离交通枢纽江门站较近，会有一定的跨区、跨城打卡客流，但主流仍以本地客为主。

结合项目自身的mall+家居馆+公寓住宅+商业街的复合型业态供给，以及超40万平的巨无霸新汇大融城最终将定位重塑为“城市新中心”。值得一提的是，和市面上一些联动大型家居馆运营的项目有所不同，新汇大融城的购物中心和家居馆通过商业外街和单层连廊衔接，既能实现客流共享，也让彼此在商业氛围上有所区隔，有助于购物中心和家居馆进行更精细化的运营。

确定定位方向之后，项目在建筑外立面修复、空间动线和场景体验上也有较大调整，这也让业界对其新的呈现更多一份期许。一方面，项目对外立面和内部空间进行重新规划，大幅度提升了动线的流畅度和可逛性；另一方面，重新修缮外立面玻璃幕墙、户外广告灯箱，及对场内老旧硬件设施设备进行维护及焕新升级，逐一击破地面开裂、墙面磨损、卫生间发黄破损等问题；同时借助引进的江门首店、旗舰店等特色门店丰富室内场景的精致、潮流指数，将场内购物环境全面提档升级，让商场的直观视觉和游逛体验更有品质感。而在停车场优化板块，除了对步行和车行导入动线进行优化外，还对停车场内消防设施、环境品质、灯光照明等硬件进一步升级完善。

在实地探访中，我们也数次感叹，若非了解到背后的“大动干戈”，很难相信整体明亮有质感的空间，曾有如此“不堪”的一面。

在与项目沟通过程中我们亦得知，仅9个月时间，项目硬件的修复更新多达百余项。调整之后，外立面泛光照明、室内装饰升级、导视系统及动线等都有了极为明显的改观。尤其值得一提的是，为了在其重新亮相之后迅速在大众心目中形成记忆点，项目以“簪星曳月 点亮新会”为主题，打造了星耀、曳月、星途、星迹、星台等极具IP辨识度的夜间打卡点，同时也补足整个商圈在夜经济上的氛围感。

在改造之前，尽管项目拥有开阔的街区尺度和广场空间，但由于与之匹配的业态及内容运营的缺位，街区的利用率并不高。为了让项目能逐步衍生出街区+mall的游逛体验，项目一方面将外广场大面积沉降进行修复，另一方面优化了客流步行到达项目的动线，并在沿街铺位设置大量外摆区，形成能够在后期做“日咖夜酒”集中地的情景式外街。

由于背靠光大安石丰富的全国品牌资源，另一大盘活项目的亮点在于业态和品牌的首期呈现。购物中心部分，在焕新开业初期，项目以96%招商率及93%开业率亮相，同期开业区域首店便多达60余家；家居馆部分，优选了建材、家具、家电、软装、灯饰、家装设计等品类的知名连锁品牌，强化其城市一站式家居地标及家居体验场所的引流优势。

而在对购物中心各楼层进行走访之后，一些契合在地客群生活方式的配套业态上的亮点也可圈可点：如提升全龄层体验业态占比，针对亲子客群的教培玩乐及运动体适能、针对年轻客群的LIVEHOUSE及影院等；甚至聚焦于餐饮业态，结合江门人追求松弛生活方式、对美食尤其是早茶品类的热衷，项目亦引进多家口碑早茶品牌，激活了项目在早间时段的客流。

空间的升级、品牌的招调，往往仅仅是盘活项目的第一步。对于新汇大融城来说，想要真正成为有活力的“新城市中心”，通过不间断内容运营强化年轻力潮感氛围，使其成为能够自生长的“逛+吃+玩” 一站式社交互动消费场，是这场“翻身仗”的关键。

事实上，从焕新开业以来，不少市民都对项目策划的潮流活动记忆犹新。从“多巴胺音乐节”、滩玩市集到汉服巡游嘉年华、明星见面会等，这些年轻力内容的引入，为城市不同圈层年轻人搭建了新潮社交据点，也通过有声量的城市级事件提升了项目的辐射力，积累了丰富的私域流量。据统计，项目开业至今已吸引超5万+会员，在后续运营中，针对会员的精细化运营也将是一大看点。

在整个游逛过程中，如果用一个词来形容对新汇大融城的感受，或许用“从容”再合适不过。因为深知项目的盘活对于整个区域发展的影响，光大安石对由外而内的痛点进行了逐一击破。同时，也考虑到了调整升级过程中商业与城市的共生，因此，项目自焕新启动至重新开业，一直采取了在营调改的形式，而操盘团队亦表示，一个健康的大型综合体商业，应当是一个能够与时俱进的“养成系”项目，当前所呈现的，一定程度上可以看作是新汇大融城的1.0版本。

而在后期，项目将有条不紊地依据市场需求的变化及差异化定位持续调整升级。据目前透露的信息来看，下一阶段项目提升空间价值的重点将更聚焦于夜经济地标的打造，以及首店的挖掘和孵化上。

显然，新汇大融城的焕新亮相，仅仅是一个开始。是新会区激活城市“内生力”的一个序章，也是光大安石加速拓展华南市场的一个新起点。

作为国内最早建立起“募、投、建、管、退”资产管理模式闭环,具备开发、改造及运营各类型房地产项目的综合能力,并持续取得成功先例的不动产资管公司，光大安石凭借多年积累的主动开发及资产管理能力，成功操盘开发运营多个城市综合体及城市更新类项目。尤其是在今年，商业地产REITs的“破冰”让存量资产的盘活、空间价值的提升热度空前，更让光大安石这样具备更灵活的轻资产管理经验的操盘者备受关注。

截至2022年底，光大安石存续资产管理规模约455亿元人民币，累计管理资产规模超过1320亿元人民币，已成功退出近870亿投资、125个项目。目前在管的城市综合体、购物中心、写字楼、酒店、住宅项目、物流项目超过50个，总管理面积超过760万平方米。

过去十年，光大安石商业地产坚持“重资产收购+轻资产管理输出”模式，目前已在全国管理近30个项目，总管理规模超过280万平方米。光大安石商业强调因地制宜，针对不同区位、不同竞争、不同体量、不同客群，逐渐打造出丰富多维的产品线，其中商业品牌“大融城”在华北、華東、西南及湾区等市场，都有着出色表现。如今，在江门新会打造该城市的第二座大融城，无疑释放了其将加速拓展华南的信号。

而与地方政府平台合作让一个困境资产成功“翻盘”，也让业界看到了大融城品牌在华南存量市场的可塑性。城市不断向外扩容，但到了一定阶段，只有依托存量项目的盘活才能真正破解制约区域发展的瓶颈。从这一点来看，华南留给光大安石的施展的空间还有很大，而伴随着“大融城”的一路南下，或许华南商圈的商业排位也将悄然生变。

中购联铱星云商新媒体中心出品 | 作者 曹婕