面对增量趋缓、存量加剧的市场现状，虽然房地产调控略有松动，但房企发展仍面临不小的破局瓶颈。众多龙头房企纷纷开启加快转型，由开发商角色转变为运营商人设，在商业、酒店、写字楼、公寓等不动产领域寻找破圈新路径。而当面临商业地产市场从“增量时代”到"存量时代”的转变，也让资产管理和运营能力成为首屈一指的高频词，新兴经济领域也成为投资者的盘中餐。

 

作为中国整体实体资产的重要构成部分，商业不动产的发展规模和潜力巨大，吸引着众多不动产投资管理机构的垂涎，如果能通过有效的资产管理打通资本市场融资与退出通道，定能实现资产价值最大化，投资最优化。

 

 

与此同时，自2020年4月基础设施REITs试点启动后，截至2023年3月末，全国公募REITs共计27只，市值规模为856.8亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型。近日，在扩大内需、拉动消费、刺激增长等策略引导下，商业不动产已首次正式纳入REITs试点，发改委也于同日发布了规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知，支持消费基础设施建设，助力盘活存量资产，优化投融资模式，提振经济发展，促进持有型商业物业不动产项目的投资增进。

 

因此，我们梳理了香港置地、越秀房托、凯德集团、黑石集团、领展、中国平安的相关信息，整理分享他们的经营情况以及未来投资方向和计划，以供同仁参考。

 

 

香港置地

继续严格评估和选择中国大陆的发展机会，重点关注一级和二级城市

 

香港置地成立于1889年，是一家知名的上市房地产投资、管理和开发集团。集团在亚洲主要城市（主要是香港、新加坡、北京和雅加达）拥有并管理超过85万平方米的顶级写字楼和豪华零售资产。其资产拥有业界领先的绿色建筑认证，吸引了世界顶尖公司和奢侈品牌。

 

具体来看，集团在香港中环的投资组合约为45万平方米的优质地产。在新加坡还有16.5万平方米的高档办公空间，主要通过合资企业持有。

 

位于香港中环的置地广场

 

据香港置地发布的2022年年报，集团收入约为22.44亿美元（约合154.27亿元人民币），比上年减少5.8%，基本利润为7.76亿美元，比上年下降20%。投资物业的营业利润为9.51亿美元（约合65.37亿元人民币），比上年下降2%，主要原因是香港写字楼租金出现负增长。投资物业最多的两个营业利润贡献者是香港中央投资组合（82%）和新加坡（12%）。

 

 

 

 

在香港，2022年的营业利润下降了2%。与2021相比，写字楼平均净租金下降了5%，为每月每平方英尺111港元。2022年，置地广场零售组合的基本租金出现了负反转，尽管疫情导致向租户提供的临时租金支持减少，部分抵消了这一影响。运营成本同比下降，有助于减少租金下降的影响。香港零售市场方面，置地广场零售组合的平均零售租金从2021的每平方英尺190港元下降至2022年的177港元，主要原因是基本租金反向下跌，实际空缺率和承诺空缺率均为0.5%，与上年持平。

 

在新加坡，投资财产的营业利润为1.17亿美元，比上年增长1%，主要是因为平均租金增加。

 

该集团在中国大陆的开发物业包括7个城市的35个项目，其中14个位于重庆。同时，该集团还在中国大陆开发豪华和高档生活方式零售物业。目前，该公司有4处（北京王府中環、重庆光環、重庆长嘉汇等商业项目）此类财产在运营，总可归属净租赁面积为17万平方米。此外，预计2023年至2027年将启动另外10个项目，预计可归属净出租面积为32.3万平方米。如下所示：

 

 

香港置地在财报中指出，集团将继续严格评估和选择中国大陆的发展机会，重点关注一级和二级城市。年内，香港置地在中国内地获得两个新的合资项目，一个是位于上海西岸的住宅项目，另一个是苏州的商业项目。

 

苏州中環所在商圈

 

据介绍，苏州的合资项目（苏州中環）将包括一个豪华购物中心和酒店。该地块的总可开发面积为13.26万平方米，预计将于2026年完工。这一发展反映了该集团在中国大陆开发豪华和高档生活方式零售资产的战略。该集团目前有4处此类运营资产，苏州项目将加入到10处（包含南京金陵中環、上海西岸金融城等）此类开发项目的规划中。此外，集团增加了对两个现有项目的投资，包括于2022年12月从合景泰富处收购成都混合用途项目环球汇剩余50%的股权，以及从碧桂园收购南京混合用途项目悦城15%的股权，预计将于2023年上半年完工。

 

香港置地上海西岸金融城项目效果图

 

融资方面，香港置地集团的财务状况依然强劲。截至2022年12月31日，净债务为58亿美元，高于2021年底的51亿美元，这主要是因为住宅销售收入减少。2022年末净杠杆率为17%，而2021年末为15%。截至2022年12月31日，该集团承诺的流动性为31亿美元，平均债务期限为5.8年，而2021年底为6.5年。2022年7月，该集团完成了5亿美元的股票回购计划，随后宣布将额外投资5亿美元至2023年底。截至2023年2月28日，自2021年9月首次宣布回购计划以来，回购计划的投资总额为5.56亿美元，2022年投资3.5亿美元。

 

可持续发展方面，2022年，该集团致力于制定与1.5°C途径相一致的基于科学的目标。这些目标得到了基于科学的目标倡议的验证，该集团承诺到2030年将温室气体排放量从2019年的水平减少46.2%，并在同一时期将温室气体排放的碳强度减少22%。集团在可持续发展举措方面的持续承诺和强劲表现已在一系列ESG评估中得到认可。如该集团因其长期投资获得全球房地产可持续发展基准（“GRESB”）的最高五星评级；同时，由于在2022年标普全球企业可持续发展评估中的得分显著提高，香港置地也首次获得道琼斯亚太可持续发展指数的成分股资格。

 

 

越秀房托

整体经营稳健，暂未透露投资计划

 

据越秀房地产投资信托基金（简称“越秀房托”）发布的2022年度业绩，在外部环境变化波动的背景下，2022年越秀房托通过实施稳健的经营策略，实现收入总额平稳增加；以主动管理创造管理红利、提升资产价值，积极管理融资风险、有效降低融资成本，为基金持有人交出一张出色的成绩单。

 

 

整体营收方面，2022年越秀房托抗疫情、稳经营，整体运营保持稳健态势，经营收入总额约人民币18.73亿元，同比增长4.2%；物业收入净额13.56亿元，较2021年上升4.4%。据年报，自2005年起，越秀房托已连续17年将可分派收入进行100%全额分红。

 

商业不动产营收方面，依托越秀房托强大的资产韧性和长期价值，写字楼、零售商场出租情况均优于市场，酒店公寓经营领先同行。其中，写字楼整体收入达12.75亿元，同比上涨31%；零售商场聚焦商务型商场协同，即使面对疫情所造成的客流影响，整体出租率仍保持在91%以上，如广州IFC国金天地出租率96%，高于所在商圈87%的平均水平。

 

广州IFC国金天地

 

 

酒店公寓聚焦粤港澳大湾区及周边悠闲客源开拓，经营快速恢复，广州四季酒店、广州国金雅诗阁服务公寓平均房价和RevPAR数据均高于竞争群，广州国金雅诗阁服务公寓经营收入和GOP自2016年起，连续七年稳居雅诗阁集团中国区首位。

 

广州国金雅诗阁服务公寓

 

在管理模式及经营提升方面，越秀房托以穿越周期的优质底层资产实力、独树一帜的“三位一体”管理模式（资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产提升一体化）以及“经营+资产+财务”的三大提升“法宝”，放大优质资产的抗风险能力和经营韧性，持续以稳健经营理念和行业领先优势强化业户信心，同时敏锐把握市场变化中积极因素，为投资者赢得稳定收益回报。

 

强化在营项目的空间价值方面，写字楼业态持续夯实压舱石地位，把握专业服务、TMT、金融三大行业强劲需求，积极推进产业赋能租赁，并依据客户需求提供多样化的产品交付标准，持续打造写字楼地标形象，放大项目租户虹吸效应。如广州国际金融中心（广州IFC）强化提升服务品质，打造37项至尊服务场景；越秀金融大厦主动挖掘客户扩租需求，续租率保持在60.4%；上海越秀大厦针对楼内优质客户制定特有续租方案，实现全年续约率77.5%，续签率创近三年新高。

 

零售商场则以“场景化思维”满足新生代消费者需求，持续丰富商业内容和氛围体现。如广州IFC国金天地2022年成功引进超3000平方米新签租户，升级「地标会客厅」定位；VT101维多利广场结合品牌营销节点打造多场主题活动，吸引客流促进转化；武汉星汇维港购物中心引入多家实力连锁品牌客户，带动家庭客群消费。

 

VT101维多利广场

 

 

广州四季酒店推出全新「星空幻夜」主题套房，升级「亲子」主题客房配套，增加酒店曝光率；广州国金雅诗阁服务公寓定期举办丰富多样的住客活动及各种节庆活动，增强住客粘性；广州白马服装市场结合产业链上下游及多业态组合积极拓客，引入104户优质品牌客户，提升租户含金量，还在二层25通道独立区域首创联营租赁模式，批量引入广深两地优质设计师品牌客户。

 

发掘可持续发展新动能，ESG和融资表现亮眼。去年，越秀房托在ESG领域建树不断，2022年武汉越秀财富中心获得LEED铂金级认证，将基金旗下获LEED铂金级认证项目数量提升至三个，按产权面积计算占比68%；而绿色及可持续发展融资占比也创新高，截至报告期末，基金绿色及可持续相关贷款比例上升至38.5%。凭借出色表现，越秀房托ESG获得众多评级机构认可与推荐，包括：MSCI ESG评级获提升至「BB」评级；GRESB提升至绿色「四星」评级，并连续两年获得公开披露“A”评级（该披露标准下的最高级别）；Sustainalytics ESG风险评级首次获得「低风险」评级，获评为“2023亚太区ESG最高评级”。

 

武汉越秀财富中心获得LEED铂金级认证

 

 

此外，拓展融资机会、降低融资成本方面，越秀房托主动优化融资结构，成功置换境内12.84亿元人民币贷款，贷款利率从4.31%下降至3.45%，每年节约融资成本约1000万元人民币。成功降低融资成本和优化债务结构，使越秀房托进一步获得竞争优势，受到资本市场认可，持续获得穆迪、标普和惠誉三家国际评级机构的投资级评级认可。

 

未来的投资范围、项目收购计划方面，在去年5月的股东大会上，越秀房托曾披露扩大地域范围、扩大越秀房产基金投资战略的投资范围，投资政策范围从过去地域仅限于“中国”调整至可投资于“世界各地”的房地产，同时可以参与非控股项目投资。但今年，越秀房托的工作重点将做好经营基本面，暂未透露是否会继续收购项目。可以预见的是，越秀房托将更加坚守资产价值最大化的初心，敏锐把握潜在投资机会，积极拓展投资市场，增加稳定收益和回报。

 

 

凯德

营收稳定增长，聚焦投资新经济领域资产

 

凯德在中国内地拥有庞大的资产管理规模，覆盖购物中心、写字楼、产业物流及酒店公寓等各类资产。期内，凯德更是积极在新经济领域寻觅投资机会，借此持续扩大管理资产规模。

 

在整体营收方面，据凯德投资发布的2022财年业绩报告显示，由收费相关业务（FRB）和房地产投资业务（REIB）增长所带动，全年营收同比增加25％至28.76亿新加坡元（约148.39亿元人民币）。但由于投资房地产的重估获得较低的公允价值收益，全年净利为8.61亿新加坡元（约44.43亿元人民币），同比下降36.2％。

 

重庆来福士广场

 

在资产管理方面，截至2022年12月31日，凯德投资的资产管理规模约为1,320亿新元，不动产基金管理规模约880亿新元，通过6支上市不动产投资信托基金（REITs）和商业信托以及遍及亚太、欧洲和美国的30多支私募基金持有。旗下多元化不动产资产类别涵盖购物中心、办公楼、旅宿、产业园区、工业及物流地产和数据中心。

 

需要注意的是，凯德投资还在继续大力开拓中国资本市场，发展人民币基金业务，一方面可发挥基金管理能力为国内资本提供优质投资通道，另一方面还能以领先的资管能力提升资产价值。

 

如2022年，凯德投资成立3只人民币基金，并完成了对上海市3个商办及产业园区资产的收购，包括位于上海浦东新区的张江高科技园区内的腾飞科技楼、位于上海杨浦区五角场商圈的LEED金级认证产业园区尚浦中心，使得旗下基金的资产管理规模增加近90亿元。近日，凯德投资还设立了凯德中国特殊机会伙伴计划（CapitaLand China Opportunistic Partners Programme，以下简称“CCOP计划”），总承诺股本11亿新元（约合56.4亿元人民币），投资中国的特殊机会项目。其中，以5.53亿新元（约合28.1亿元人民币）收购的北京苏宁生活广场拟将零售部分改造升级为甲级办公楼，加上东直门的北京来福士中心和西直门的凯德MALL，凯德的投资足迹已横穿北京中心城区。

 

北京来福士中心

 

 

看好中国强劲的经济基本面，凯德投资将继续寻求投资机会，重点聚焦新经济领域等多元优质资产。近年来，物流、工业地产、数据中心等新经济领域备受凯德青睐，据CCOP计划，凯德旗下一家计划性合资公司将投资中国商业及新经济领域的特殊机会项目，如办公楼、购物中心、物流及工业地产等。该合资公司还以1.57亿新元（约合7.99亿元人民币）收购了位于广东佛山的一个优质物流项目，预计将于2023年三季度完成该物流项目的开发。

 

 

得益于全球对云计算、5G技术和电子商务需求的激增，推动了凯德投资在数据中心方面的发展，凭借凯德多年的房地产经营优势，其正在积极深入探索该领域。如刚成立的凯德中国数据中心合作伙伴（CapitaLand China Data Centre Partners，以下简称“CDCP”）就于日前宣布，将用以投资环京地区的两个超大规模数据中心，且项目预计在2025年完成，届时，将使凯德投资的基金资产管理规模增加约10亿新元。

 

不仅如此，在可持续发展成为全球发展必考题的当下，作为一家负责任的企业，凯德投资亦将可持续发展作为其工作核心并承诺到2050年实现净零碳排放，在为利益相关方创造长期经济价值的同时，致力于为其业务所在地的环境和社会福祉作贡献。

 

 

黑石集团

弱化逆风资产，高度关注全球看好板块

 

开局向好，有望逆风翻盘。4月13日消息，黑石集团宣布，旗下最新全球房地产基金Blackstone Real Estate Partners X（简称：BREP X）已完成最终募资。BREP X共获得304亿美元的总资本承诺，是有史以来最大的房地产或私募股权基金。目前，黑石全球、亚洲、欧洲三大机会型策略共有500亿美元的资本承诺。

 

今年1月初，黑石集团还曾宣布已与美国加州大学旗下大型投资公司UC Investments达成一项长期战略投资协议。其中 UC Investments 将向黑石房地产收益信托基金（BREIT） I 类普通股投资40亿美元。同时，黑石和UC Investments达成独立的战略协议，对UC Investments的上述I类普通股投资，提供瀑布结构的全部回报。

 

 

 

在黑石集团整体收入方面，据公开信息，其收入主要来自根据与基金、基金投资者和基金组合的合同安排所赚取的费用（包括管理费、交易费和监控费用)，还包括资本市场的其他服务费。作为世界上最大的商业房地产业主，黑石旗下基金在全球主要地区和领域均拥有并经营资产，包括物流、住宅、办公室、酒店和零售。自2015年至2021年，黑石集团的营业收入更是从46.47亿美元增长至225.8亿美元，归母净利润从6.27亿美元增长至58.60亿美元。2021年，黑石集团ROE达到近年来的峰值72.88%，其营业收入也于2021年创下新高。从2021年收费管理资产规模来看，房地产板块贡献占比34%，信贷基金占比30%、私募股权24%、对冲基金占比为11%。

 

虽然面对动荡的经济市场以及疫情因素影响，2022年黑石集团营业收入降62.27%至85.18亿美元，归母净利润同步降75.85%至29.89亿美元，还曾一度面临巨额的客户赎回请求。但凭借黑石集团对特殊机遇房地产投资、能源特殊机遇投资及困境投资等优质资产的持有把控，黑石集团依旧实现了资产价值和规模的稳固提升。

 

 

 

在业务拓展和投资计划方面，弱化逆风资产，关注新兴经济和全球看好板块。截至2022年底，黑石共有1870亿美元的待投资金。由于对宏观趋势的预见把控，黑石已将其投资组合从面临逆风的资产中转移（如传统办公楼和购物中心），目前投资组合中约80%的资产集中于物流、租赁住房、酒店、实验室和数据中心等板块。上述BREP X的规模和可自由支配资本，也使其能够充分利用全球最看好板块中的市场机会，未来或将参与人工智能产品竞争的科技巨头建立数据中心。

 

黑石集团创始人苏世民曾表示，非常看好中国未来的发展趋势和市场机会。黑石房地产全球联席主管Ken Caplan也认为，当前的市场为黑石房地产提供了绝佳机会，在当下这个市场波动和混乱时期，黑石进行了一些最好的投资。此外，随着房地产不同领域的表现出现分化，板块选择的重要性愈加凸显，该趋势利好黑石高度看好的投资主题。

 

 

领展

看好内地零售业务，但暂不考虑大型收购

 

作为亚洲最大房托基金，领展的动作向来被业界所关注。据领展最新消息，截至2022年9月30日止六个月中期业绩，领展收益60.42亿港元，物业收入净额45.87亿港元，分别同比增长4.6%及4.5%。投资物业组合估值上升5.0%至2,234.85亿港元，主要源于108.53亿港元公平值收益及38.18亿港元资产收购，但部分被外币贬值48.15亿港元所抵销。

 

 

 

期内，其在香港物业组合方面表现理想，收益总额及物业收入净额分别按年增长4.3%及5.3%，整体租金收缴率则维持在96%的稳健水平。中国内地物业组合方面，领展于中国内地的物业组合包括位于一线城市及周边长三角及珠三角地区的商场、一幢办公室大楼及物流物业，收益总额按年增长3.3%。然而，期内中国内地零售业因疫情影响而受压，导致此组合的物业收入净额按年轻微下降1.2%。

 

 

 

从整体营收表现看，领展业绩稳健且拥有较强的抗压能力、抗逆能力，而且其还不断拓展海外市场，持续扩大澳洲市场版图。不过对于今后的发展，领展方表示保持谨慎且乐观的态度，前景未明，稳中求进。

 

对于领展来说，自2015年进军内地至今，该公司已呈现立足香港、全球多元化发展趋势，并对内地收购的商业项目进行统一更名。自2021年4月份到2022年5月末，领展共斥资110亿港元买下世界范围内的17项资产，包括以27.7亿总价收购万科旗下上海七宝万科广场50%的股权；以32.05亿元收购广州物业太阳新天地购物中心等商业零售项目。还进军物流地产领域，主要布局于内地的长三角和大湾区，如以总价7.54亿人民币的价格收购了位于广东省东莞市和佛山市的两座配送中心的75%股权（目前两物流项目租用率均达100%）、以9.47亿元收购位于常熟和嘉兴的三个物流项目。以及位于澳大利亚悉尼的三座购物中心、澳大利亚商厦组合物业信托AOFI I 49.9%权益、位于香港红磡及柴湾的停车场及仓库大厦等。

 

2022年12月28日，领展房地产投资信托基金发布公告称，以21.6143亿新加坡元（111.7亿人民币）收购新加坡零售物业，该项交易将为领展带来额外收入，同时有助领展在新加坡建立有力的业务据点，藉此加强在区内拓展业务的能力，为领展未来进一步在亚太区扩展其他资产类别及业务提供坚实基础。据悉，交易完成后，领展将成为新加坡十大零售资产业主之一，服务接近10%的新加坡人口，计入宏茂桥城后，领展更会是新加坡第六大的购物中心经营者。

 

新加坡人口最稠密地区之一的裕廊坊 图源：领展官网

 

 

去年底，评级机构穆迪表示，确认领展发行人评级为「A2」，并对The Link Finance (Cayman)及Link CB Limited发行的票据给予「A2」高级无抵押评级，评级展望维持稳定。尽管如此，领展对于鉴于市场不确定性持续延宕，为降低风险，将沿用地域多元化的策略方针，秉持审慎周密的态度挑选投资项目，从而有序地降低集中风险，保持现金流的抗逆力，于市场周期实现可持续增长。

 

未来在收并购业务拓展方面，将持谨慎态度，领展表示在加息情况下，为保障资产负债表规模，现时不考虑进行任何大型收购，并谨慎、选择性地等待重新定价和在困境中浮现的收购机会，也或将倾向于寻找基金合作方等类型的合作伙伴进行收购活动。对于收购标的，领展表示将偏好香港非必要品的零售、物流，同时继续留意中国内地的零售业务，如中档商场；对于写字楼方面将保持观察、观望态度。

 

不过，在领展早年公布的“2025愿景”中，曾明确表示公司未来旗下物业的比例将要达到：香港基地占70-75%，中国内地占≤20%，海外占≤10%。可见，领展未来还将继续以香港总部为基地，积极在不同市场如内地一线城市及其周边河流三角洲地区物色合适的投资机会，加强资产组合的协同效应和竞争力。

 

 

中国平安

减少地产投入、倾向物权类不动产投资

 

近日，中国平安发布2022年年报。据年报，2022年公司实现营业收入11105.68亿元，同比下降5.9%；归属于母公司股东的净利润837.74亿元，同比下降17.56%。平安寿险及健康险业务实现营运利润1129.80亿元，同比增长16.4%。不过，关键指标之一的寿险及健康险业务一年新业务价值为288.2亿元，同比下滑24%，这也反映出寿险改革仍处在阵痛期。

 

 

 

同时，根据同花顺财务诊断大模型对其本期及过去5年财务数据1200余项财务指标的综合运算及跟踪分析，中国平安总体财务状况良好。具体而言，资产质量、运营能力优秀，现金流、成长能力、偿债能力、盈利能力良好。

 

不过中国平安的投资表现受去年整体投资环境的影响，截至2022年12月31日，公司保险资金投资组合规模近4.37万亿元，较年初增长11.5%。不过该公司去年的总投资收益率为2.5%，较2021年下降了1.5%。对此中国平安首席投资官也表示，“不动产行业最困难的时期已过，随着宏观经济好转，回转和修复是可期的。股票市场今年也会是一个有结构性机会的一年，总体来讲平安对于今年的投资业绩有比较强的信心。”

 

据悉，中国平安曾先后重仓持股碧桂园、华夏幸福、旭辉控股、融创中国等房企，地产业务的风险敞口对其投资表现也有直接影响。但从最新披露的年报信息看，中国平安对地产的投资已经发生了变化，该公司非常看好具有稳定现金流的不动产投资，如商办、长租公寓、园区类的投资，将会为企业带来长期稳定的现金流，以及价值增值的潜力。

 

 

对于未来不动产投资方向，首先将减少地产投入：截至2022年12月31日，中国平安保险资金投资组合中不动产投资余额为2045.62亿元，在总投资资产中占比4.7%，较一年前5.5%的比重下降了0.8个百分点。其次，倾向物权类不动产投资，降低股权及债权投资：物权的不动产投资同比上升17.23%，而股权和债权则同比分别下降了20%和29.9%。

 

 

 

总结

 

 

 

 

随着宏观经济环境的发展、商业不动产市场的群雄逐鹿、零售市场的新旧变迁，中国可谓有着无限活力和巨大机遇，尤其在一二线主流城市、大湾区、长三角珠三角以及GDP排名前20的重点城市，或将成为投资管理机构的兵家必争之地。

 

持有型商业物业不动产前景向好

 

随着商业不动产REITs试点启动，主流商企市值闻风而兴。有着良好经营模式和稳定现金流的优质持有型商业物业不动产项目更吸引投资者的目光。通过专业的经营运作、成本控制、资产管理、价值提升等措施，或许能用固定资产证券化的投融管退机制进行价值变现。

 

新兴经济领域成投资热门

 

上述投资管理机构大多提到了看好“新兴经济领域”，如物流园区、工业地产、数据中心、仓库停车场等新经济领域备受关注，越发呈现从股权债券投资转向物权类不动产投资趋势，一方面，随着数字经济发展、电商物流普及、文化旅游热度高涨，以及“新技术、新产业、新模式、新业态”等供给侧结构性革新带动，越发成为热门投资范畴之一。

 

新物种、新零售品牌成为投资涉猎新领域

 

中购联认为，不仅限于常见的基础设施、商业不动产等领域，新兴物种、新兴零售品牌也将是投资管理机构的重点涉猎范围之一。尤其历经三年竞争洗牌后，部分经营不善的零售品牌已被淘汰出局，然强者恒强，在消费者需求越发细分化、个性化、品质化的趋势下，成熟品牌守正出新，寻找与时俱进的跨越升级运作模式；新兴品牌加速入局，顺势而为产出新内容、新服务、新体验，携手商业组建强差异化的品牌组合，既是供给侧探索非标商业创新变革的专项行动，也为投资管理机构拓展投资业务领域提供新方向和新桥梁。

 

 

对此，弘章投资运营合伙人张宇凡也曾在中购联第二十届行业年会上发表观点，其认为消费下半场是投资零售品牌的最好时机，寻找有万店基因的连锁品牌、发掘有场景化机会的新零售品牌、寻找有文化IP和艺术空间结合的新场景、探索优质的新零售企业出海品牌，都是有机会孕育高市值的投资方向。

 

绿色低碳可持续性发展资产亦能激发投资热情

 

随着环境不断优化、绿色可持续发展及低碳环保发展提上日程，不论是自持项目资产还是投资者加持型资产，普遍开始将绿色认证、净零排放、使用可再生能源等作为企业可持续发展的关键。与此同时，在践行ESG发展理念、探索ESG投资成为企业发展必选项时，盘活存量资产通路也将有又一新方向。