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未来商业地产企业的“内卷”，从可持续开始？

时间：2022-11-02

来源：铱星云商新媒体中心

铱星导读

 

2020年9月22日，我国首次宣誓“双碳”目标愿景。在过去两年，我们见证了碳达峰目标与碳中和愿景于各种公开场合被多次强调，绿色可持续发展深入人心。与此同时，相关政策也相续发布，成为全社会紧跟国家战略的前提。从中央到地方再到各行各业，全社会正在经历一场广泛、深刻的绿色经济转型变革。

 

在商业地产领域中，商务部组织于2016年起开展绿色商场创建工作。2020年，商务部联合国家发改委印发《绿色商场创建实施工作方案（2020-2022年度）》，要求力争到2022年底，初步达到创建要求的大型商场应占全国商场的40%以上。2021年商务部编制形成《绿色商场创建评价指标（试行）》，指标包括有绿色供应链建设、实施绿色服务、引导绿色消费、资源循环利用与环保公益等方面。这些指标成为了购物中心在绿色发展道路上的规范标准，推动着购物中心成为“绿色商场”。

 

在时代的呼声下，越来越多商业地产企业扎堆于绿色商业之中，“卷”出新高度。本文，铱星云商将以商业地产企业绿色发展战略为出发点，盘点购物中心在绿色可持续上的建筑建设、建筑运行等方面的具体措施，探讨行业“碳中和”新模式。

来源 | 铱星云商新媒体中心

 

01
 
商业地产企业的减碳之路已启程
 
2021年底，中国建筑节能协会发布的研究报告显示：2019年全国建筑全过程碳排放总量达49.97亿吨，占全国排放总量的50.6%，运行阶段占21.6%。
其中，百货、购物中心、酒店等大型商业地产在建筑领域上是碳排放能耗大户，其运行阶段的碳排放在建筑全生命周期中有很高的占比。
因此，商业地产行业将会是取决于“双碳”目标成功的关键。企业无论是出于被动转型也好，主动求变也罢，各商业地产企业减碳降排行动都在来的路上已是不争的事实。
目前，多家商业地产企业开始将“双碳”目标纳入企业长期发展战略。翻阅企业社会责任报告、可持续发展报告或者社会及管治报告可发现，不少企业正在积极研究制定减碳目标及行动方案，还有一些企业的减碳目标已从模糊、方向性转变为清晰、可量化。部分商业地产企业的减碳目标如下图所示：

表格仅供参考，不足之处请指正
减碳降碳目标的提出，则意味着企业对绿色发展道路更加坚定，对其重视程度也将是前所未有的高度。将其放在企业发展的战略规划之中，自此企业行动的每一步也将与绿色发展进行挂钩。目前来看，已有不少商业地产企业也在绿色可持续发展道路上取得了阶段性进展。
✦太古地产
作为内地和香港首家1.5°C科学基础减碳目标获批核的地产发展商，太古地产早在2016年便订立了2030可持续发展策略。为实现可持续发展目标，太古地产建立了可持续发展管制架构、搭建智能能源管理平台、增加旗下物业组合的可再生能源发电量、推出绿色厨房倡议协助餐饮租户减碳、免费提供能源审核协助租户发掘节能机会、将可持续发展因素纳入融资机制、成立建筑节能与可持续发展联合研究中心等方式，推动着太古地产朝着1.5°C科学基础减碳目标更近一步。目前，太古地产内地所有项目新发展项目均已获绿色建筑认证的最高评级，且96%既有建筑取得绿色建筑认证。

 

✦华润置地
为实现“双碳”目标，华润置地从深入推进建筑绿色低碳发展、提升绿色建筑节能水平、加强商业运营项目节能降耗管控、探索新能源及可再生能源应用、提高绿色建材使用率等方面入手，研究探索可持续发展道路。据官方公众号显示，截至2021年，华润置地已有超过50个商业项目上线商业能耗管理平台，进行系统性管控。同时，基于用能强度和系统运行效率目标管理，华润置地近年开业的商业项目制冷系统年运行效率已普遍达到行业良好水平，较前期项目平均节能30%以上。截至2021年底，华润置地累计347个项目获取绿色建筑认证，认证面积达5280万㎡。
 
✦恒隆地产
恒隆地产作为亚洲首批承诺制订短期及长期减碳目标的房地产公司之一，制定了相关指标致力于2025年、2030年及2050年达成。为实践碳达峰目标，恒隆地产将在为新建建筑而制定绿色建筑标准的相关指标；在建筑物中应用可再生能源、废物分类、固体废物循环再用及可重用资源；为建筑物料设定要求，并要求供应商采购低碳物料包括钢铁及混凝土等方面作出贡献。据悉，截至2021年12月，恒隆地产超72%的建筑楼楼面面积获得主要绿色建筑认证，累计获得37项LEED金级认证。
✦新城控股
为确保绿色低碳战略的落地，2022年3月11日，新城控股召开了横跨该集团各事业部的绿色低碳发展战役启动会。今年5月，新城控股绿色品牌“新蓝行动”正式上线，将持续分析新城在绿色可持续道路上做出的努力和探索成果。
新城控股的绿色建造蓝图围绕“绿色建造、绿色认证、绿色技术”3大层面，以节能环保为宗旨，建立企业发展方针和管理系统，实现企业全方位“绿色化”。据了解，2021年，新城实现新建项目绿色建筑覆盖率100%。其还获得国家绿色建筑运行标识购物中心项目12个。在绿色技术上，新城控股集团依托新城建筑技术研究中心、威信广厦模块住宅工业有限公司等平台持续开展创新绿色技术，始终围绕新技术应用、建筑新型材料、新工艺等方面进行开展深入研究。

 

官方公众号指出，未来，新城控股将与中国建研院深化合作，开展商业建筑节能降碳策略研究，深度分析其所涉及的减碳措施在商业建筑的适应性，并从中甄选适合吾悦广场的具体技术措施进行可行性分析，进而开展节能减排技术的试点工作，推动房地产行业节能减碳“产-学-研-用”体系的构建，助力建筑领域实现碳中和。
✦印力集团
在绿色发展的道路上，印力注重在节能减排上发力。2021年，印力就已完成共计22个商场的节能改造，并计划于2030年推进新增12个在营商场的节能改造，实现整体节能15%。具体从印力在践行低碳目标的做法上看，其通过上线运行能源管理平台、推广光伏发电使用、制定节能减排管理制度及方案措施、研发建设海绵城市绿色基础设施、打造生态治理技术静电除尘系统等方式，实现节能降耗，提升消费者体验。
✦大悦城控股
自2012年开始，大悦城控股摸索“绿色大悦城”节能管控体系，并持续迭代。据了解，该“绿色大悦城”节能管理体系是大悦城控股创立的综合考虑项目初投资、整体开发进度、实际运行能耗及能源使用效率的创新绿色开发模式。

 

在成都大悦城2012至2015年的开发过程中，大悦城控股首次提出基于“能效目标的全过程管理体系”，建立了“绿色大悦城1.0”体系——从设计到运营阶段，全过程贯彻绿色开发运营理念。2016年起，大悦城控股在实现节能减排的同时，针对调试管控目标、优化组织架构，监控与管理等环节的提升也纳入体系升级的规划，正式开启“绿色大悦城2.0”时代。去年以来，大悦城控股逐步形成“绿色大悦城 3.0”体系，由绿色节能向低碳脱碳转变、由运营能耗向全生命周期转变、由机电系统向全专业转变，实现节能管理模式的迭代升级。

 

以上所提及的商业地产企业在绿色可持续发展道路上都有其侧重的发力方向，依照各个企业的具体情况，不断补齐短板，探索“碳中和”新模式。一些企业已针对绿色发展道路自上而下建立起完整体系，从组织架构的建设、到企业相关制度的完善、再到具体措施的制定及落实，以战略驱动出属于企业独有的绿色发展道路。
02
 
购物中心如何践行绿色可持续？
 
 
商业地产的“双碳战略”落实到具体的使用场景中，便是要提倡绿色、环保、低碳的生产生活方式，这种生活方式还在购物中的行动助推下愈发兴起。归纳商业地产企业所采取的减碳措施，减碳阶段主要分为三步走，即降低建筑建设碳排放、降低建筑运行碳排放，从商业地产企业意识层面入手降低碳排放。购物中心具体降碳减碳措施如下：
 建筑建设 
低碳设计、低碳材料、绿色环境……

 

 
在建筑采购环节，低碳材料的应用被商业项目愈发重视。如更多考虑使用可再生资源生产的材料、减少天然木料木皮的使用、采购内墙涂料时增加了绿色建材星级的要求，或者在采购要求中融入材料回收、本地采购、低排放产品、使用可再生材料等可持续采购标准。广州太古汇升级卫生间时，用于墙体及吊顶的GRG材料便是绿色环保材料，该材料还可以进行再生利用。另外，厕格板主要由被处理成“牛皮纸”的木材制成的，木材采用的是伐木或锯木加工中产生的副产品。

 
在建筑设计及建造期间，绿色空间的打造已是商业项目践行低碳生活最常见也是必不可少的元素，甚至还能成为项目的亮点之一。值得一提的是，一些商业项目在后期还打造了可持续发展展览空间，旨在呼吁公众关注可持续发展、践行可持续生活方式。如颐堤港可持续发展中心“The Loop”将原本沉寂的区域有效利用，长达8米的智能投影互动墙，以有趣的动画与讲解方式，让参观者全面了解颐堤港的可持续发展蓝图。

 

此外，一些建筑设计细节也能为降低碳排放做出贡献。如三亚大悦城便是结合外立面太阳辐射模拟，针对性加强关键外立面热工参数，减少对于室内的热辐射，加强建筑的本体节能效果。

三亚大悦城太阳辐射模拟和外遮阳示意
 
 建筑运行 
可再生能源、节能降损……

 

归纳购物中心降低建筑运行碳排放措施，主要包括：实现风能、太阳能等可再生能源与建筑一体化；提高水电等能源使用效率；搭建建筑碳排放管理系统；AI建筑智能控制系统；采用高性能围护结构对建筑保温、隔热，提高气密性能等方式。
比如大悦城控股利用高效冷站、高效水电利用、自然通风技术、废水废气处理等技术措施，提高对多种资源的使用效率，并借力数字化技术建立大悦城控股能管平台，规范大悦城控股的运营能耗和碳排放管理，实现数据闭环优化节能、建立大悦城能源管理平台标准、挖掘节能运营潜力、提升环境舒适度等多维度功能。目前，北京朝阳大悦城、上海静安大悦城、成都大悦城、杭州大悦城、西安大悦城、苏州大悦春风里等多座商业项目已使用了该能管平台，保障购物中心的建设运维更加绿色低碳、节能环保。

 

大悦城控股能源管理数字化平台
此外，国内多个购物中心已实现100%可再生能源使用，如成都远洋太古里、广州太古汇、昆明恒隆广场均已实现100%可再生能源供电。值得一提的是，昆明恒隆广场在租户营运的年度耗电量方面实现了净零碳排放，这是恒隆地产首个实现净零碳排放的发展项目，也是云南省综合商业项目中的首例。昆明恒隆广场将多项可持续发展元素集于一身，如高效节能的建筑设备系统，包括节能的快速电梯系统，全变频高效空调设备，和智能建筑管理控制措施。这些控制措施不仅提高购物中心的管理效率，还能有效减低用电量，预计未来其每年的耗电量将减少12%。

昆明恒隆广场

 意识层面 
环保主题活动、绿色公益……

 

 
除了从自身的建筑建造及运行方面出发可实现碳排放的减少，购物中心作为链接上下游的“中间人”，也能通过行为设计从意识层面引导租户、消费者培养环保意识和消费习惯。
一些购物中心通过举办环保主题活动、向消费者阐释低碳行动背后的深意。如太原印象城打造沉浸式绿色低碳主题体验，会员不仅能在有趣的互动中获取绿色低碳知识，理解低碳行动背后的意义，还能通过听、看、闻、触感受远方的美好自然；今年南宁万象城也与蚂蚁森林开展合作，鼓励前来消费的顾客进行旧衣旧物回收、自带饮水杯和购物袋等行动，并以此给予相应的奖励……类似营销活动案例屡见不鲜，成为购物中心传播自然、绿色、环保理念的利器。当然，不止局限于购物中心内部空间，一些购物中心向外延伸发起多项绿色公益活动，让绿色传播的影响力更广。其通过承担社会责任，形成社会对其的认同感。

 

此外，因可持续发展的需要，租户与购物中心将搭建新的合作桥梁。购物中心通过把可持续发展元素融入租赁周期中，为租户提供绿色支持与指引。如新城控股于2021年制定了《绿色租赁政策》，并与所有商场租户签订《绿色租赁协议》。该措施在某种程度上也能从意识层面树立租户的绿色观念，使他们能够依照绿色租赁协议而行。另外，一些购物中心通过联合拥有绿色“基因”品牌打造系列活动，以创新的方式为其所辐射的消费者带去更多元的绿色倡导。
商业地产在绿色可持续上还能有什么发力方向？中投协咨询委绿创办公室副主任郭海飞表示，如果要真正落实双碳战略，商业地产企业不光要在规划设计、建设施工和营销推广过程中落实绿色低碳，更重要的是要在购物中心、写字楼、酒店等商业地产的实际运营中加强节能减排降碳。首先企业应该进行碳盘查、碳核查，准确掌握购物中心或写字楼等商业地产的实际碳排放情况，然后根据近几年的碳排放情况制定该项目的碳达峰、碳中和目标和计划，针对碳排放量较大的环节和板块，通过采取节能减排降碳技术和措施，最终按照碳中和时间表逐步实现项目的碳中和。
农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅补充道，尽管目前是建筑数字化的起步阶段，但随着数字技术，碳技术的发展，数字建筑越来越受到科学与社会的影响，并将成为建筑设计和地产开发的主导。数字建筑将朝着虚拟实境化、整体协作的方向发展，数字化的进程将会渗透到建筑和施工过程的每一阶段，未来的数字建筑将是全方位的绿色化数字建筑。
 
 

 

铱星云商观察
 
 
上述所提及的措施仅仅也只是购物中心践行绿色可持续方案中的一小部分。随着绿色观念的转变与深化，相应的绿色可持续措施也将会不断升级。随着时代的发展，技术的升级，目前企业遇到的绿色可持续技术难关也将会被一一破解。
那么在商业地产企业眼中，是如何看待经济增长与碳中和目标之间的关系？郭海飞认为，节能减排降碳的长期巨大收益将全部归商业地产企业或运营方所有，不存在住宅所涉及的节水、节电收益归众多业主所有的难题，避免了企业投入人力物力实施节能减排降碳成本与收益可能不一致的问题，这也在一定程度上促使商业地产企业更有动力开展节能减排降碳。
目前来看，商业地产行业因其本身的产业结构特点使其一开始在践行“碳中和”目标时便有难题。首先，商业地产行业的企业在建造建筑时，业主、运营商和建筑物料原供应商之间因拥有众多承包商和分包商，形成了信息壁垒与数据壁垒，使得商业地产企业难以达成目标。此外，商业地产的整体物业碳排放量主要来源于租户，而租户对能源高效利用的意识却较为淡薄，也对推动“碳中和”目标形成一定困难。
就现阶段商业地产各企业在实现碳中和目标上的发展情况来看，郭海飞认为，目前，商业地产企业在落实双碳目标的实际行动上进展缓慢，更多的还是偏向于理念宣传和营销推广层面，在具体的节能减排降碳行动上乏善可陈。
经济效益无疑是企业所看重的，现如今商业与绿色可持续也并不是割裂、此消彼长的状态，相反还能一定程度上为企业带去良好经济效应和社会效应。事实上，绿色商业在商业地产各企业中已具有普遍性的雏形。郭海飞表示，在全国各行各业落实双碳目标的当下，作为碳排放大户的购物中心、写字楼等商业地产也不能置身事外，更应该抢占落实碳达峰碳中和的先机，未来开源节流的双碳战略将成为商业地产发展的新方向，绿色低碳将是商业地产长期稳定健康发展的必由之路，由此产生的碳汇收益、节约的水电费等或将成为商业地产企业未来新的利润增长点。

※ 注：项目或品牌信息源自项目方、公开信息及第三方渠道信息

 

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