不少朋友8月1日发现，北京市住建委官网信息显示，位于朝阳孙河区域的恒基·天汇（恒汇雅苑），于7月31日获得预售许可证，共获批14栋、517套房源，准许销售面积 45929.06平方米。

据悉，该项目整体均价为13.8万元。其中18号和19号住宅楼的预售价格达到14万元。

该价格出来后，曾一度引发热议，各种猜测及传言不绝于耳。但攸克君认为，应该站在行业及市场高度，多纬度、全方位地看待这个价格信息。如果只盯着价格看价格，显然对当下巿场及行业缺乏应有的敬畏和理解。对此，攸克君有以下几点看法。

第一，契合中央近期会议精神。

7月28日召开的中央政治局会议提出，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

7月29日召开的国务院常务会议也重申了，支持刚性和改善性住房需求。

包括北京在内的一线城市，改善性住房需求正日益成为房地产市场的主导需求。以小换大，以旧换新，是相当一部分居民改善住房条件的需求。比如，有些家庭生育了两孩甚至三孩，就迫切需要购买或置换户型更大的住房。

支持和鼓励改善性住房需求，是促进房地产市场健康发展和房地产行业良性循环的重要内容。

第二，开发商获得合理利润，是缓解其流动性偏紧的实质性举措。

此轮房地产市场调整的一个重要表现，是多数房企流动性偏紧。

今年以来，政府部门在完善包括土地出让在内的政策方面，做了大量工作。比如，北京市今年两次土地集中出让环节，对每幅土地的出让价格与销售指导价格，作了精细的测算，给拿地企业留出了更多的空间。据部分房企反映，政府在地价方面是实实在在的让利，测算后的项目利润率有了明显的提升。

给改善性住房的开发企业合理的利润空间，使其有动力建设品质更好的住房，这是房地产高质量发展的内涵之一；而开发商算得来账，现金流顺畅，才敢于去拿新的土地，房地产市场的正循环才更通畅。

前端，政府在地价方面让利；后端，销售利润升了。前后端一起发力，对畅通房企资金链，缓解或改善流动性，将起到很大的作用。

第三，其他一线城市的预售备案价，多个项目的价格高点要高于北京市。

据攸克君观察，上海、深圳的商品住房预售备案价（指导价），最高点要高于北京。沪深有的楼栋预售备案价达到每平方米15-18万元以上，甚至有些超过20万+。这不是今年才有的现象。

另据媒体日前报道，广州天河豪宅盘汇景台01、02、03、14栋，备案价达每平方米14万-15万元，远超过去年10万元每平方米的备案价。

北京市最高的预售备案价是每平方米13.5万元，这还是2017年的价格。

第四，北京预售备案价微幅上调，是水到渠成的事。

据多位全国性房企操盘手向攸克君反映，北京在新房预售价格方面是管控最严格的城市。这也是多年来北京房价保持稳定的重要原因。

从宏观方面说，中央要求各地“因城施策用足用好政策工具箱”，其中理应包括价格工具；从微观方面说，物价在上涨，建材设备也在上涨，5年后，预售备案价微幅上调，于情于理，都是应该的，也是水到渠成的。

因此，恒基·天汇预售备案均价达到13.8万元，不值得大惊小怪。

第五，北京预售备案价不可能普遍上调。

可以合理推测，除恒基·天汇之外，未来其他项目的预售备案价不排除也会进行微幅调整。原因如上。

与不少实行商品房预售价备案制度的城市一样，北京市也是一个项目一个价格，而且是精细到每个楼栋。政府部门会基本保障给予开发企业适当的合理利润，可以肯定，大多数预售项目备案价普遍上调的可能性基本没有。但我们也相信，作为北京这样的一线核心城市，在核心地段的优质项目，应该有其更合理的价格。

一方面要支持刚性和改善性住房需求，另一方面也要继续坚持房住不炒。北京市在包括预售备案价在内的房地产调控方面，尺度一直拿捏得很好，我们相信这种精确平衡将会继续。健康、良性、高质量，将是未来一段时期北京房地产市场的关键词。来源：攸克地产