拱北口岸年均客流过亿，但“流量不等于留量”一直是口岸商业的核心痛点。今年3月，珠光国际大厦·光合匯项目荣登“中购联2026待开业购物中心星秀榜”，评委会给出的关键词是“口岸核心区位”“深度的珠澳融合规划”与“卓越的商业运营潜力”。5月31日，这个备受行业关注的口岸地标综合体正式亮相——招商率超95%，盒马鲜生珠海最大店、超级名创珠海首店同步绽放。口岸商业如何摆脱“过境流量”的宿命？光合匯提供了实操答案。

 

 

2026年5月31日，位于珠海拱北口岸核心区珠光国际大厦·光合匯开启试运营。珠光国际大厦总建筑面积约17.5万平方米，聚合商业、甲级写字楼、凯悦酒店及轻奢公寓四大业态；商业板块“光合匯”体量6.3万平方米，定位“珠澳跨境品质生活Mall”，试营业首日招商率已超95%。

 

这一数据在当前商业地产存量竞争加剧、招商普遍承压的行业背景下尤为值得关注。中购联发布的《2025中国商业新物种洞察报告与发展指引》指出，商业综合体已从“引领型的体验消费空间供给”进入“迎合型的细分需求场景创新新周期”，从“抽佣式的统一管理分散经营”迈入“生态化的协同经营场景共创新阶段”。在此背景下，光合匯以95%的招商率完成了从老地标到新标杆的转换，其运营逻辑对口岸经济赛道具有较强借鉴意义。

 

 

根据官方数据，拱北口岸年均客流量超过1亿人次，日均客流超30万。光合匯距离拱北口岸仅约300米，同时联动青茂口岸、港珠澳大桥口岸与珠海站交通枢纽，战略区位决定了其超越传统商业的使命。存量时代，行业更关注如何将存量转化为增量，实现高质量发展。光合匯的逻辑正是如此——将“过境流量”转化为促进“心联通”的“留量经济”。从行业维度拆解，该项目提供了三个层面的破局思路：一是流量入口的精准转化，二是品牌业态的地域适配，三是服务体系的通路创新。

 

流量转“留量”：日均30万客流如何“留下来”？

 

在商业逻辑中，销售额等于来客数乘以客单价。拱北口岸日均超过30万的跨境客流比大多数城市商圈客流基数高出数倍，但口岸商业的传统困境在于——“人过了，钱没留下”。解决这一问题的关键在两点：一是业态能否匹配客流画像，二是服务链条能否让客流“停得下来”。

 

 

光合匯的解决方案是从客群、业态和消费链路三个维度进行匹配。第一维度，客群画像精准锁定四大核心客群——占比40%的澳门居民对生鲜、日用品、餐饮有高频刚需；占比35%的跨境工作族需求稳定、复购率高；占比15%的大湾区游客消费力强、注重体验；占比10%的两地年轻潮人引领时尚社交消费。第二维度，业态匹配度实现高频转化——盒马鲜生满足生鲜刚需，餐饮首店矩阵满足家庭聚餐，港澳客服务中心满足跨境生活服务的延伸需求，形成“高频消费+低频体验”的互补结构。第三维度，消费闭环链路打通“到店—停留—复购”——600万大会员体系通过积分跨业态通兑珠光集团旗下产品（商业消费→酒店住宿→景区游玩），将单次消费扩展为生命周期管理。

 

 

从行业视角来看，这种“客群画像—业态匹配—会员黏性”三层递进式运营，为口岸商业提供了一个可复制的客群渗透模型——不依赖口岸过境客的随机消费，而是通过精准匹配与链条延伸，将日均超30万人次的通关客群转化为高频消费与持续复购的商业动能。

 

95%招商率背后的品类逻辑：首店矩阵如何匹配跨境客群？

 

2026年，在商业地产存量竞争加剧、招商普遍承压的行业背景下，光合匯以95%的招商率完成试营业，其品牌组合逻辑值得拆解——主力店组合以“盒马鲜生+超级名创+UME影城”为双核心。

 

盒马鲜生珠海最大门店，规模超越珠海首店，品类全面扩容，涵盖全球高端进口生鲜、当季有机食材及现做即食美食，依托“店仓一体”模式实现30分钟极速配送到家。这一配置精准匹配了澳门居民北上采买“买完即走、30分钟到家”的节奏需求，缩短了从消费意愿到交易完成的时间链条。

 

 

超级名创旗舰店珠海首店，以“潮流升级、品类扩容”为核心，涵盖文创、美妆、家居、潮玩等全品类，新增独家联名款及潮流限定单品，填补了拱北口岸区域“年轻客群淘货打卡”的品类空白。

 

 

首店矩阵方面，光合匯引入了小大董（华南首店）、比格比萨、上菌山、天怡興、龍歌自助火锅、京锦祥、小江溪等十数家珠海首店及特色品牌，覆盖正餐、自助、烘焙、茶饮、地方风味五大品类，构建起辐射口岸区域的一站式美食生态。零售方面引入成都国潮品牌1807、专业防晒VVCLIFE，以及DBDM孕婴童（广东首店），补齐国潮、防晒、亲子童装等此前拱北商圈相对薄弱的品类。UME影城、IN SHOW KTV、鲜海一品、嗨玩国度室内潮玩乐园等全龄娱乐业态同步开放，实现“观影+娱乐+零售+亲子+美食”的全业态闭环。

 

 

值得关注的是，光合匯专门预留了“澳资品牌专属入驻空间”，助力澳门中小企业无需跨境即可进入内地市场。这一安排不仅践行了推动澳门产业适度多元发展的政策导向，也在品类维度上丰富了项目的差异化竞争力——让内地消费者在珠海即可体验澳门特色品牌与美食，将“到澳门买”转化为“在珠海买”。

 

当前市场环境下，消费行为已成为个体价值观与生活主张的延伸，消费者愈发关注品牌背后的理念、故事及对环境与社会的影响。光合匯通过首店矩阵满足港澳居民及大湾区游客对“首发内容”和“品质刚需”的双重需求，有效建立了区别于传统商业体的品牌心智。

 

服务创新：从购物场景到生活服务枢纽

 

口岸商业的核心痛点在于“低频”。通关客群多数处于“目的性赶路”状态，停留时间短、随机消费多，难以沉淀复购。光合匯的突破策略是通过珠光国际大厦矩阵服务嵌入，将“过关目的地”转化为“生活目的地”——

 

港澳服务中心试营业当日同步投用，定位为“港澳居民北上第一服务触点”，提供粤语专属服务、跨境政策咨询、通关指引等基础便民服务，同时联动珠光集团资源实现跨境消费优惠对接与会员权益通兑。该中心的实质意义在于将低频的“过关消费”场景转化为高频的“生活服务”场景——通过解决港澳居民北上后“咨询哪里找”“优惠如何领”“权益怎么用”等真实痛点，将“跨境不便”转化为“服务依赖”，从而在消费者行为链中建立复购动机。

 

 

珠澳国际商务中心位于珠光国际大厦1号楼，集品牌展示、政企会商、商学培训、产业孵化于一体，定位为珠澳琴三地产业协同平台。该中心构建了“楼内微循环—集团内循环—外部大循环”三级联动机制——通过高频次政务、商务、学术活动吸引产业链上下游资源聚集，为商业和酒店板块导流，实现“以会促商、以商带流”的B端转化逻辑。目前已储备库迪咖啡、京东集团、霸王茶姬、小红书及澳门高校、商协会等客户资源。从行业视角看，这一通过B端活动拉动C端消费的模式，为购物中心在存量时期寻找增量收入来源提供了可参考的路径。以高频会务活动带动商业和酒店消费，不仅提升了整体物业资产的坪效，更构建了B端客群与C端消费相互转化的通路。

 

国企盘活存量资产的融合样本

 

在商业地产“提质减量”、运营逻辑也从资产规模转向持续经营水平和精细化运营管理能力的行业背景下，光合匯提供了一个特殊视角下的国企样本。

 

光合匯的经营主体——珠光集团系珠海市属国企，总管理资产超105万平方米，2C业务覆盖景区、酒店、公寓、会展、餐饮、商业等多元业态。其中商业领域，珠光在运营商业项目12个，总建筑面积约57万平方米，以横琴天沐琴台、横琴口岸·琴鸣广场以及光合匯为核心，形成了完整的跨境商业运营体系。

 

光合匯的独特性在于其并非新建项目，而是一场对陪伴珠澳市民近30年的拱北口岸老旧地标的“焕新改造”，其改造逻辑具有标本意义。项目将国际品牌凯悦酒店引入拱北，提升口岸区域的高端商务接待能力；将港澳客服务中心嵌入商业运营使商业与生活服务形成协同；将珠澳国际商务中心作为B端载体使商业与产业形成联动。这种商业+酒店+办公+服务的复合业态组合，超越了传统购物中心的单一功能定位，为口岸商业的存量改造提供了一条“融合式”而非“叠加式”的可复制路径。

 

 

值得关注的是，光合匯还接入了珠光集团“跨境珠光通”大会员体系，覆盖600万珠澳本地居民与港澳客群，消费者凭一卡即可享有停车优惠、商户折扣、酒店升级、景区特权等全场景权益，积分跨业态通兑。这种跨境文旅商管的全产业链联动，不仅是流量的全渠道整合，更是资产价值的多维释放。

 

结语

 

珠光国际大厦·光合匯的启幕，完成了拱北口岸核心区域一处老旧地标的品质焕新，也为口岸商业从“过境通道”向“留量经济”转型提供了可参照的实操范本。在当前行业背景下，光合匯给出了口岸区位+国企资源+服务创新+业态融合的解题思路。其95%的招商率、600万会员体系的全域全业态联动能力以及港澳服务中心的跨境服务策略，共同指向一个结论——口岸商业的未来不在“流量”的堆砌，而在“留量”的深度经营。

 

 

正如项目开盘时行业的评价：这不只是一座购物中心的开业，更是一个口岸经济新时代的开始。当“过境者”变成“居住者”，“随机消费”变成“生活方式”，光合匯的“留量实践”才刚刚开始。