在商业进入存量博弈的当下，行业关注重点正从“开得快、做得大”转向项目能否实现可持续生长。放眼一线城市的发展轨迹不难发现，当商圈完成初步成型、进入稳定博弈阶段后，真正决定城市商业长期走向的，往往是那些能够深度参与城市商业生态构建、通过持续运营塑造价值的核心玩家。

 

在深圳，卓越商业正是这样一个典型的长期玩家。以福田卓悦INTOWN为起点，其每一个项目在不同市场周期中，均经历了从开业到调改、从培育到升级的全链条运营实践。这种长期深耕的成果，在2025年的运营数据中得到直观体现：One Avenue卓悦中心（下文简称“卓悦中心”）2025年销售额约63.5亿元，同比增长4%；客流量4500万人次，同比增长7%。深圳卓悦汇购物中心2025年销售额约27.5亿元，同比增长5%；客流量2900万人次，同比增长10%。

 

如今，卓越商业的“一店一策”定制化打法，已在深圳多核心商圈及异地项目中完成精细化实践，每个项目皆依据所在区域的市场特性、消费客群结构及发展阶段量体裁衣，形成了高辨识度的定位与独特的商业生命力。

 

01.

卓悦中心

成熟商圈的长期运营样本

 

作为卓越商业的重要旗舰项目，卓悦中心扎根竞争白热化的福田CBD商圈。相较依赖开业声量的短期爆发型项目，卓悦中心步入成熟阶段后，更聚焦内容更新与结构优化，走出了稳中有进的长效成长路径。凭借地铁枢纽的流量优势与全维度的客群覆盖策略，项目精准触达商务人群、潮流青年与品质家庭等多元客群，打造出稳定且互补的消费结构，这也成为其在深圳多中心商业格局中，抵御市场波动、保持经营韧性的核心支撑。

 

基于这一稳定的客群基础，卓悦中心在2025年的品牌组合调整中，呈现出更为清晰的落位逻辑，在品牌引入上更强调与生活场景的高度适配，并通过首店与高规格形象店的持续落位，围绕“美妆巩固高端标杆、零售构建多元生态、餐饮激活全时场景”的组合策略，引领区域消费升级。

 

 

锚定都市精英客群对品质消费与生活方式的双重需求，布局24小时舒适穿搭的生活方式品牌至外（全国首店）、高端珠宝品牌CRD克徕帝（福田首店）、原创东方香氛品牌宋朝（福田首店）、源自韩国的热门IP潮玩品牌LINE FRIENDS（深圳旗舰店），同时升级深受年轻人青睐的潮玩品牌泡泡玛特POP MART为深圳旗舰店。从服饰穿搭到香氛香水，从IP体验到生活方式，全方位覆盖高品质日常消费场景。

 

 

作为深圳美食地标，卓悦中心2025年在餐饮板块精准发力，依托卓越商业整体的资源整合能力与招商势能，引入多家具备大众口碑与行业背书的高能级品牌，形成从米其林推荐、区域首店到人气餐饮打卡地的层级化餐饮组合，推动整体餐饮铺排由品类丰富向体验分层进阶。

 

面向工作日高频消费场景，进行品质刚需补位，引入湖北头牌藕汤来菜（华南首店）、甬江烟火（深圳首店）、泰国国民美食餐厅泰芮珠（深圳首店）、米其林必比登推荐品牌渔都老味面、国民卤肉饭阿元来了、华姐清汤腩；以及新晋华南人气品牌王繁星面馆、日式蛋包饭池奈等品牌，使日常快餐型消费在效率与体验之间实现更优平衡。

 

在甜品、茶饮领域则通过布局广州日式蛋糕品牌PATT PATT（深圳首店）、北美舒芙蕾连锁FUWA CAFE（福田首店）、抹茶冰淇淋品牌九十葉等构建精致甜品阵容，并同步引入泰式茶饮Tamkoko（深圳首店）、新式茶饮空间礼厚茶肆（福田首店），形成“轻甜+轻饮”的休闲业态组合，为商务人群及城市漫游者营造多重休闲社交场景，激活非高峰时段的消费潜力。

 

 

与此同时，国际风味与特色社交餐饮持续丰富。一方面，落位ONE MORE THAI泰铺（华南首店）、板前料理进吾・匠级（深圳首店）、深圳必吃榜日料小食堂何止料理（购物中心首店）、福田好评榜旨楽板前寿司等国际餐饮体验。

 

另一方面，引入亚洲创意料理O'palm亚洲大饭店（华南首店）、北京涮肉品牌新京熹（福田首店）、创意韩式料理NEED（福田首店）、天一天妇罗牛排饭，以及白玉・延檐（全国首店）、深圳必吃榜淘米捞米汤脆鲩鱼、广州必吃榜潮发潮汕牛肉火锅等地域特色餐饮，更布局南京热门榜第一的Ameigo梅果・云贵川bistro及全新概念酒吧TC Wiskey Cocktail Coffee，以“餐+酒”复合形态延展晚间消费体验，全方位丰富消费层次。

 

 

02.

深圳卓悦汇购物中心 

 

自2016年开业以来，深圳卓悦汇购物中心始终深耕梅林片区，围绕“烟火气里的精致生活”定位持续进化，逐步成长为区域内具备稳定客群基础与情感认同的商业标杆。2025年，项目不仅优化了品牌布局，还通过精准的场景升级，进一步增强了对多元客群的需求适配能力，推动商业体验的全方位提升。

 

 

在品牌维度上，项目紧扣新生代消费群体、周边家庭与商务白领等目标客群的核心需求，于零售、配套与餐饮三大板块集中发力。零售板块引进小米之家汽车生活馆、红旗汽车生活馆、当代艺术通勤美学服饰品牌BAIGONG（全国首家线下店）、家具生活品牌源氏木语等热门品牌，强化科技感、潮流感与品质感。同时，对POP MART、Columbia、比音勒芬等核心品牌进行门店焕新，提升零售引力。配套业态引入来疯喜剧（深圳首店）、金逸影城、魅KTV（福田区旗舰店）、爪爪（全国旗舰店）、古德菲力（深圳旗舰店）、有家攀岩（福田首家户外体验馆）等覆盖文化娱乐、宠物友好与运动健康的品牌，逐步构建起一座面向全客群消费的沉浸式生活体验聚场。

 

餐饮板块在夯实区域人气的同时持续丰富内容层次，引入巴奴毛肚火锅、西塔老太太、来菜·湖北头牌藕汤等全国知名人气连锁品牌，并同步布局呛头家（福田首店）、EUEU（福田首店）、居竹、脆鲜生、草原时刻、罗爸爸猪油小炒菜、RUXU入续鸳鸯糖水铺等特色餐饮，通过品牌知名度与特色化结合的组合，强化“烟火梅林”的在地影响力。

 

 

在瞄准客群需求优化品牌组合的基础上，项目亦紧跟当下体验式商业发展趋势，以局部非标为核心思路推进场景焕新，通过三大特色场景打造，实现从商业空间向生活社交场的进阶。

 

升级B1、B2层下沉广场，以人宠友好和社交体验为定位，引入运动攀岩、宠物服务、特色餐饮等多元业态，将原本单一的景观空间升级为高交互性活力场域。同时全新打造1000㎡宠物街区“爪爪会”，以更具辨识度的人宠友好场景强化项目标签。

 

 

优化核心动线场景，将L1层林平路升级为“林里Reest”，以城市里的治愈感为氛围基调，打造绿植环绕、休闲餐饮为主的弹性空间，回应年轻人的休闲与轻社交需求。

 

创新“汽车+商业”融合模式，在北广场打造CARMART策展型汽车主题目的地，构建集“汽车展示+生活方式+社交互动”于一体的三维空间。三大特色场景的落地，与品牌升级形成合力，全方位提升项目的可逛性与市场竞争力。

 

 

 

03.

福田卓悦INTOWN

高密度商圈的竞争力沉淀

 

在深圳高密度商务核心区的商业竞争格局中，已开业13年的福田卓悦INTOWN，通过“餐饮先行+CBD松弛感消费场景”策略，长期打造白领群体喜爱的办公区休闲目的地，形成“去班味”的松弛消费场景。 

 

 

2025年，该项目在招调层面呈现出两大值得关注的升级之路：一是项目长期沉淀的餐饮优势得到进一步强化。一方面，围绕首店稀缺性体验，引入K YUMI创意韩料、二话不说两大全国首店，以及山野边（深圳首店）、米八外（福田首店）、大汤家（福田首店）三大区域首店，为消费者提供独特且稀缺的味觉体验。另一方面，同步引入各类榜单优质品牌，包括广州必吃榜潮发潮汕牛肉火锅、深圳咖啡打卡人气榜Something For、日式料理人气榜寿司郎等，覆盖商务宴请、日常简餐与休闲小憩等消费场景，进一步夯实“CBD美食地标”属性。

 

二是项目通过高能级生活服务品牌布局，满足白领客群的多维生活需求，引入位元堂中医馆（全国首家旗舰店）、甄享SPA（华南首店）、MAX SHENZHEN（华南首店），人气美发热门榜品牌INSTYLE以及中信银行（深圳首家高端服务中心店），形成从健康、时尚、美容到金融服务全方位覆盖的全周期生活方式触达。 

 

 

04.

前海卓悦INTOWN
焕新商务能量补给站

 

作为卓悦INTOWN产品线的2.0进阶之作，前海卓悦INTOWN锚定前海「匆忙有闲青年」的消费需求，凭借高频刚需的餐饮组合与疗愈身心的配套场景，成为商务人群工作间隙的能量补给站。

 

 

2025年，项目紧扣商务客群日常消费痛点，完成21个品牌的焕新升级。其中，餐饮板块重磅引入菉小馆（深圳首店）、GIMO小食堂（购物中心首店），同步集结深圳韩料打卡人气榜春熙台、深圳鸡煲热门榜龙发鸡煲、深圳素食自助好评榜素满香等高口碑品牌，以高效的就餐体验，匹配快节奏的商务用餐需求。

 

配套业态则围绕便捷生活、能量补给两大核心展开布局，引入7-11小食堂（全新概念店）、战马佳能量便利店（旗舰形象店），打造集日常采买、便利鲜食、能量补充于一体的一站式便民服务空间，提供即时性消费解决方案。

 

05.

深圳之眼购物中心

岗厦北枢纽商业再进阶

 

深圳之眼购物中心依托岗厦北超级枢纽上盖的区位优势，以“到站即入场”的高效消费场景为起点，逐步成长为充满活力的城市商业新地标。2025年，项目南区正式开业，三区实现全面贯通。借此契机，深圳之眼购物中心通过对品牌组合同步升级，进一步提升了枢纽商业的内容承载力。

 

餐饮板块基于地铁客流高频、快进快出的消费特性，成为此次升级的重点发力方向。项目引入金城里兰州牛肉面、国潮文化的中华料理岐余食堂、DM CAFE等7+家深圳首店，叠加臭憨憨广西小吃集合店、包和麦等购物中心首店以及主打潮汕特色风味潮巷（深圳黑金旗舰店）、十九香天水麻辣烫等特色小吃组合，通过高密度首店组合快速聚合人气，打造具有规模效应的枢纽美食聚场。

 

与此同时，零售板块紧扣枢纽场景下的便民化与即时性需求展开布局。优购镜仓（深圳首店）提供专业的即时配镜服务；源氏木语（地铁枢纽首店）则将品质家居生活方式引入通勤场景，实现出行动线与消费场景的高效联动。

 

06.

Kaledo嘉乐道

后海中心区的年轻力样本

 

开业一年多以来，Kaledo嘉乐道锚定“都市自然主义文化商业综合体”定位持续深化，通过商业与自然、文化与社交场景融合，回应年轻客群对松弛感、情绪价值与生活方式表达的需求，逐步成长为后海商圈中极具辨识度的年轻力生活聚场。

 

在此背景下，项目零售业态围绕都市户外、先锋时尚与生活好物三大方向进行升级，集结一众高辨识度首店与特色品牌。其中都市骑行生活方式倡导者bossini（全国首家旗舰店）、世界顶尖自行车品牌cervelo（全国首家联名店）与项目5000平方骑行公园形成场景共振；设计师品牌牧仁MORIN KHUUR（华南首店）与宅山眼镜（全国首店）丰富项目的先锋时尚表达；PAPER HAUS艺术商店（全国首店）以IP授权艺术衍生品为核心，为空间注入艺术属性的消费活力。

 

 

项目在餐饮板块的品牌选择同呈现出鲜明的生活方式取向，滨海策展生活品牌BOOOARD、新都市馥合生活方式品牌Bar MINE、正宗泰式风味品牌佑妈妈厨房三大全国首店的入驻，分别从日咖夜酒、微醺社交及风味美食等不同维度切入，丰富了项目从白天到夜晚的轻量消费与社交场景。与此同时，吃饭食间（购物中心首店）则以川味一人食切入都市快节奏生活，补足高频、即时的日常用餐需求。

 

 

配套业态紧扣周边都市人群所需的活力社交与高频日常场景持续完善布局。其中，永辉超市“胖改版”（南山首店）通过服务体系、购物场景与品类丰富度的升级，进一步强化邻里生活便利属性；BANANA+香蕉攀岩（全国旗舰店首店）、八町桑棒球（深圳首家旗舰店）、SAVAGE运动空间（深圳首店）、KGC高尔夫俱乐部（全国首店）及MYbarre脉芭（南山首店）等运动品牌，覆盖攀岩、棒球、高尔夫、普拉提与健身等多元运动形态，持续激活社区生活的活力半径；爪爪（深圳首家非标体验馆店）、呜托邦宠物精品超市则以宠物友好为切口，为项目注入更具温度的情感连接。

 

07.

青岛·卓悦里INTOWN

新趣探索基地再升级 

 

作为卓越商业异地拓展的重要项目，青岛·卓悦里INTOWN以“市北生活新趣探索基地”为定位，始终以引进优质品牌、优化消费场景为核心，持续为青岛北区注入潮流商业活力。

 

项目于2024年重磅引入京东MALL（山东首店），奠定业态升级的基础。这座约3万平方米的超级体验中心，集家电、数码、家居、家装、电竞、休闲娱乐等全品类于一体，汇聚全球200余家知名品牌，带来超20万种商品，实现线上线下同质同价、同权同服。在场景上，京东MALL以电竞对战、智慧家居、美食课堂等数十个主题体验区，搭配前沿数字科技，全方位赋能消费场景。 

 

在此之上，2025年继续深化品牌组合调整，涵盖餐饮、零售、生活服务等业态，为岛城市民带来全新消费体验。在餐饮板块集结了青岛麻辣烫第一品牌喻记南派、山东网红品牌9点手作汉堡、大众点评必吃榜上榜品牌姜记馄饨，以及主打品质风味的好好咖啡、东北网红品牌索师傅栗子糕，从市井烟火到网红潮味，全面丰富消费者的味蕾选择。零售与生活服务方面引入中国福利彩票、小卓健身、金尘小铺（青岛商场首店）、卡萨帝高端衣物分洗养护艺术空间（青岛首店）等便民与体验类品牌，填补了区域品质生活服务的短板。

 

 

尤为值得关注的是，中免集团青岛市内免税店（青岛首店）的入驻，以“即来即购、即买即享”的消费理念，汇集国潮化妆品、健康消费、国潮文创、青岛特色商品及国内外高端酒水品牌等全品类商品，为岛城消费者带来家门口的免税购物新体验。

 

商业观察

 

从深圳核心商圈的旗舰项目到区域商业标杆再到异地拓展样本，卓越商业通过多项目的持续实践，充分验证了“一店一策”定制化方法论的成熟度，也逐步形成了因地制宜、可迭代的商业运营体系。

 

作为深耕商业地产行业15年的“老兵”，卓越商业的长期主义不仅体现在项目的稳健运营，也体现了其在成熟商圈中持续塑造商业生态、提升城市生活品质的能力。具体而言，在不同项目中，卓越商业精准洞察多元客群的生活方式诉求，持续引入高辨识度首店与特色品牌，并通过空间规划优化、差异化业态布局、沉浸式体验、定制化服务等，将商业空间升级为承载城市活力、滋养生活品质的复合型公共场域。

 

在这一过程中，卓越商业形成了从精准定位、场景创新，到品牌赋能与长期迭代的全链路能力。这套能力不仅支撑其在竞争激烈的一线城市中稳固行业地位，也彰显了其持续创造差异化价值的核心实力。