当城市发展进入从增量扩张向存量提质转变的新时期，有远见的开发者已率先行动。他们洞见未来，意识到传统开发模式亟待革新，正以前瞻性的战略布局，主动开辟新赛道，引领行业跨越周期。

 

在这些探索者中，深业集团引起了我们的注意。先来看该公司不同板块管理运营的几组黄金周数据：

 

物管板块，深圳科学技术馆接待客流约18.7万人次，深圳美术馆新馆接待客流约4.5万人次，深圳图书馆北馆接待客流超11.1万人次；西九龙站口岸总出入境人数超89.12万人次，日均通关11.14万人次，同比增长28.98%，其中，10月4日更是达到通关峰值13.21万人次。

 

商管板块，深业上城深圳市内免税店黄金周期间销售业绩在中免免税系统中居全国第一，老佛爷百货坪效同比增长45%，snow peak、New Balance、FENS、莆田、榕意、金鸭季、SUPAW HUB等多家门店销售深圳第一。

 

酒管板块，国庆期间，深圳MUJI酒店3、4号满房；苏州万豪酒店国庆中秋节假日平均出租率达81%；巢湖假日&温泉酒店国庆大促直播实现GMV 6万；喀什丽笙酒店客房和餐饮收入较去年十一同期有所增加。深圳憬居酒店国庆期间2、3、4号出租率达100%；新开业武夷山憬居酒店国庆期间实现2、3号满房。

 

基建板块，节日8天内，所辖路段（包括广河、荆东及东荆河等）总车流量超过127.4万辆，共计减免通行费约5201.2万元……

 

事实上，地产主业布局多元化业务的企业不在少数，而深业集团并非简单跟风，而是基于对行业的深刻洞察，早在“十四五”初期便主动开启了多元化转型之路。黄金周的高光数据也足以表明，在深业上城标杆项目影响力不断攀升，深业商管、深业运营全国排名不断提升的表象之下，是深业集团多元化战略精准融入“提振消费、畅通内循环”国家大局的生动体现。其正以物管、商管、酒管、基建四大板块扎实的管理和运营能力，为区域经济发展与城市消费活力提升注入强劲的“深业力量”。

 

01

 

深耕物管+商管+酒管+基建四大业务

深业从「多元布局」转向「结构优化」

 

 

梳理深业集团的业务版图不难发现，其从地产主业向多元业务的转型已越过简单叠加的“拼图”阶段，正步入深度协同的“价值整合”新周期。物管、商管、酒管与基建四大品牌，已逐渐从最初的布局落子，转化为驱动其从多元布局迈向结构优化的核心引擎。它们不再是独立运作的业务单元，而是彼此赋能、共同构筑不动产运营生态的有机整体。

 

物管：规模与专业能力并进，公建服务标杆效应凸显

 

在深业集团从“多元布局”迈向“结构优化”的战略进程中，物管业务在规模扩张与专业深耕两个维度同步取得突破。截至上半年，集团物业运营面积在突破1亿平方米的基础上实现净拓展311万平方米，新增深圳东门街道、翠竹街道及马鞍山郑蒲港新区等物管城市项目，并成功中标中国移动、交通银行等优质项目。市场地位的持续提升得到行业权威认可，深业物业获评2025年全国物业服务百强企业第14位，实现了连续四年排名稳步进位。

 

在规模稳步扩张的同时，深业物业在公共文化场馆等专业领域展现出卓越的服务能力。通过“深享业-悦动生活”专业服务体系，深业为深圳科技馆、深圳美术馆新馆、深圳图书馆北馆等标杆项目提供全方位运营保障。在深圳科技馆创下开馆三个月接待百万客流纪录的同时，团队通过精细化运营确保了场馆有序运转；在深圳图书馆北馆实现全周期服务覆盖，拓展文献管理等增值服务；在深圳美术馆新馆保障50余场高规格展览，多个项目荣获行业标杆称号。

针对公共文化场馆的运营难题，深业创新构建极具特色的全景保障服务模式，以标准化、智慧化的管理手段为复杂场馆运营提供完善解决方案。在夯实基础服务的同时，通过“享业6+N”产品线实现从“空间维护”到“文化赋能”的价值延伸。未来，深业将继续以“做最具价值的城市空间服务商”为定位，在规模与专业双轮驱动下，持续护航城市空间高质量发展。

商管：持续探索文商旅体融合，加速落地「黄金十字星」战略布局

 

在深业加速转型的版图中，商管业务起着举足轻重的作用。从目前的商业布局来看，标杆项目深业上城历时七年的培育，形成了市内免税店+公园+商业+酒店+甲级写字楼的复合生态，不仅成为深圳商业中超前探索“文商旅体”模型的样本，更在粤港澳大湾区一体化程度不断加深的背景下，让项目的辐射力不断生长。

 

今年上半年，在多元化运营下，深业上城新引进首店18家，并成功举办斯巴达勇士挑战赛，实现客流超2000万人次，商业销售额增长29%。8月底深圳首家市内免税店在项目开门迎客之后，更是与商业、公园、酒店资源形成联动效应，助力深业上城这一文商旅体地标吸附更多国际化客流。

在标杆项目验证模式的同时，其积累的运营能力与品牌效应也开始价值外溢。近期，深业商管与福田文旅城服携手中标华富村商业，并将在福田区笋岗路世界级“城市活力带”落子旗下社区商业产品线“深业拾集”，成为以深业上城为中心的“黄金十字星”战略布局的关键落子。项目作为黄木岗城市更新重点，在优化传统城中村商业供应品质的同时，与深业上城、笔架山体育公园连成一线，形成“商业+公园+体育”的多元业态联动；与此同时，同属深业上城生态商圈的黄木岗轨道枢纽商业——upperlink深圳之脉项目也将于10月起陆续开街，为11月开幕的第十五届全运会提供配套服务，届时将依托连通深圳市体育中心观赛必经之路的优势进一步激活区域“文商旅体”融合活力。

事实上，自商业产品线新战略发布之后，深业商管便着重提升规模化复制能力，通过多渠道拓展商业项目，持续扩大商业板块整体规模。发力深圳黄金中轴的同时，“深业上城”跨城复制的首秀作品湾中上城也正在有条不紊筹备中，项目锚定深中通道中山出口首站中山马鞍岛，打造湾区国际IP乐游中心，将成为“商业+乐园”的文商旅娱综合运营新样本。

 

酒管：高端酒店运营渐入佳境，自有品牌矩阵持续发力

 

作为转型重点，酒管业务一方面与商管深度协同，共筑“商业+酒店”的竞争力；另一方面，其自营品牌也在市场锤炼中建立了独有优势。

 

过去一年间，深圳文华东方酒店凭借其高端品牌效应，精准抢抓“演唱会经济”“赛事经济”等高端客群机遇，使其客房收入在深圳奢华酒店市场中跃居首位。近期，深圳文华东方酒店也作为深圳唯一上榜酒店，首次荣登英国版Condé Nast Traveller 2025年度读者之选酒店榜单中国前10，并荣获米其林一星钥酒店称号。而MUJI HOTEL亦通过持续优化酒店服务质量、价格，推出多元客房套餐产品及联动商场主题活动等，持续吸附追求品质与个性化的国际客群。同时，二者与商场、市内免税店、公园等业态形成强大客流与品牌引力场，不仅实现了资源共享，更共同将深业上城从单纯的商业空间，提升为湾区标志性的文商旅综合目的地，充分彰显了业态联动所带来的韧性与倍增效应。

在成功运营国际酒店品牌的基础上，深业酒管进一步发力自营品牌，旗下“憬居”系列已展现出强劲的市场竞争力。2023 年，深业酒管正式发布憬居系列产品矩阵，具体涵盖 CBD 精奢品牌 “憬居酒店”、城市精选品牌 “憬居精选酒店”、高端度假品牌 “憬居度假酒店” 及服务式公寓品牌 “憬居服务公寓”，标志着其自营品牌体系正式成型。

 

在湾区一体化进程加速、港澳游客北上常态化的市场背景下，深圳憬居酒店率先通过推出“微度假” 主题体验、打造九大设计师主题亲子套房，精准契合家庭出游的消费趋势。凭借差异化产品与优质服务，不仅斩获多项行业大奖，核心经营指标亦持续超出预期，成为自营品牌的标杆案例。

随着“憬居” 系列自营品牌持续崭露头角，深业酒管的业务版图实现战略性迈进。武夷山憬居度假酒店的成功开业，标志着其度假产品线正式落地，进一步完善了全国布局。截至目前，深业集团在营及在建酒店已达 17 家，从单店标杆到多区域覆盖，直观展现出其在酒管领域的强劲发展势头。

 

基建：科技赋能提升通行效率，智慧运营护航平安出行

 

在深业集团的业务体系中，基建板块以科技创新为核心驱动力，成功将传统路桥运营升级为智慧交通服务体系。通过构建智能监测网络，在广河高速、荆东高速等重点路段实现全天候安全管控，2025年以来已高效处置异常事件超9万起，显著提升道路安全水平。同时试点推进气象预警系统，通过智能设备实时采集分析气象数据，提前预判恶劣天气，有效防范交通事故发生。

在提升通行效率方面，智能收费机器人的规模化应用取得显著成效，将车牌识别准确率提升至99%以上，单车通行效率平均提升15秒，极大缓解了收费站拥堵压力。通过加强路巡频次、完善信息发布机制，并与交警、救援等部门建立高效联动，深业基建构建了全方位的道路保障体系。未来，该板块将持续以“畅优舒美”为标准，通过科技赋能筑牢智慧交通运营基础，为城市出行提供更优质的服务保障。

 

 

02

 

强化运营+资管协同能力

循序渐进转型价值驱动的资管者

 

事实上，在不动产行业价值逻辑深刻重塑的当下，深业集团的转型路径并非局限于多元化业务的布局和结构优化，而是瞄准了更深层次的资产管理的核心能力的构建。其聚焦的方向，也并非局限于物理空间的运营，而是持续探索将四大板块专业化运营平台与集团专业化资管能力进行协同，打造覆盖“投融建管退”全链条的专业资管体系，循序渐进地向价值驱动的资管者进行转型。

 

这一转型的底层逻辑，是基于“集团总部作为资产配置与资本运作中枢、四大业务板块作为专业运营执行单元”的协同模式。在集团层面，一个专业化的资管平台逐渐成型，负责制定资产组合策略、构建多元融资渠道、搭建绩效管理体系并设计资本退出路径，旨在打通从资本投入到价值变现的完整闭环。而在执行层，商管、酒管、物管、基建四大板块则分别聚焦不同资产类型的精细化运营与价值提升，成为资产增值的坚实基础。

 

物管板块凭借在大型公建项目中沉淀的标准化体系，拓展服务边界，提升资产运营效能。商管板块通过“文商旅体”融合模式，不断优化商业资产的客流吸附力与品牌溢价。酒管板块采取“国际品牌运营+自有品牌孵化”双轨策略，既树立品质标杆，又构建规模优势。基建板块则以智慧路网建设为核心，通过科技赋能保障基础设施资产的稳健收益。

 

这一架构的关键在于形成战略协同与价值反哺的良性循环。资管平台为运营板块指明价值提升方向与资源支持，运营板块则通过专业执行将资产潜力转化为可持续的经营绩效。二者的深度互动，正推动深业集团建立资产流动性提升、资本回报优化的长效机制，重塑其在城市运营领域的核心竞争力。

 

 

商业观察

 

 

在行业深度调整的十字路口，深业集团的战略转向值得关注。这家曾以开发见长的国企正全力重塑其资产版图，将不动产运营置于“十五五”规划的核心位置。观察其战略布局可见，一个“集团资管平台+专业运营平台”的资管生态系统正悄然生长。商管、酒管、物管、基建四大板块各自深耕专业赛道，而集团层面则探索通过基金化运作、资产证券化等创新工具，在资本市场上开辟新的增长路径。

 

一定程度上，深业的这场转型本质上是一次商业模式的自我革新。从开发销售转向“销售+自持”的双轮驱动，不仅是对行业周期的应对，更是对不动产价值逻辑的重新定义。四大业务板块形成的协同效应正在显现。商管和酒管提升资产溢价，物管和基建贡献稳定现金流，这种业务组合既保证了当下的生存韧性，又为未来的规模扩张预留了空间。

 

在资本市场看来，深业的这次转型意味着其正在从“周期黑马”向“价值白马”蜕变。通过市场化收并购参与资产整合，深业不仅在做大资产管理规模，更在重构其估值体系。尤其值得关注的是，“十五五”期间，深业计划通过资源整合、收并购与自主建设相结合的方式，持续做大不动产运营板块，并打造为驱动集团持续增长的第二曲线。

 

若这一战略得以有效实施，深业将不仅完成资产结构的优化，更将实现从传统开发商向现代资产管理者的关键跨越。其转型路径与成效，更将为行业提供具有参考价值的样本。