阶段一：商站分离

早期的TOD商业，呈现物业与站点开发分离的形态，但因商业项目距离枢纽较近，在步行15分钟以内聚集进而形成商圈。在这一阶段，商业项目开发并未与站点开发统筹考虑，客流的动线和引导也处于松散的状态。

随着逐步发现交通站点对商业项目的重要影响，在前期策划、建筑设计到招商运营，运营者都开始将站点的开发纳入到统筹范围内，形态上也呈现出商业和站点相邻的特点，步行距离大大缩短，从站点内部通道或出口即可直达，商业对交通站点客流的依赖性进一步增强。

阶段三：商站一体

这一阶段的特点是交通站点和商业项目的开发是作为一个整体统筹考虑。“上盖”的形态是基础建设，客流的组织和引导在内部高度集中，交通界面、商业界面与城市界面三者几乎可以做到“无缝连接”。

● 城市级：是指交通枢纽定位为城市轨道交通的商业，辐射半径一般为场站周边区域。该类 TOD 商业项目所依托的主要是城市内部及各区域间换乘人流，受通勤潮汐性影响较大。上盖商业项目通常以“客群复合化、服务全时段”为策略，通过内容的丰富性吸引周边更多客群的亲临。

● 城际级：该类TOD商业所依托的交通类型最高能级为城际轨道交通，承担了城市间人口流动的运输功能，通勤峰谷差值较城市级有所减弱，客流相对稳定，商业服务也以来往城市的出行人群为对象。因承担更高能级的交通枢纽属性，车站内部流线复杂、空间交错都会使得商业客流和交通客流衔接效率更低，加之商业功能单一、高区商业难到达等弊病，常常出现“客流高、客留低”的窘境。

虹桥天地是集购物中心、新天地街区、演艺中心、酒店及办公等多种功能于一体的一站式新生活中心，无缝对接虹桥枢纽，极大提高客流转化率。

● 国际级：这类TOD商业所依托的交通类型最高能级为航空运输枢纽，服务跨区域甚至跨国客群。商业功能较之前两种也更具“复合化、高能级、品质感”，通常承担着一座城市临空经济区生态循环的重要支点角色。

TBC拓朴思创始人王玉珂曾带队服务北京大兴国际机场项目的商业咨询及招商执行

TOD概念最初由美国彼得卡尔索普（Peter Calthorpe）于上个世纪90年代提出，而日本也早在1950年代便开始进行实践，其上盖的商用物业逐渐成为城市商业不可或缺的一部分，由此我们将分享并解析部分国际性优秀案例，探索其成功发展之道。

国际TOD 商业明星案例研究

纵观国内外的TOD商业项目，TBC将从用户、内容与空间三个维度，各选取有代表性案例进行分析。

●  “Townfront”——主要满足周边居民日常起居的需求，在垂直业态上的低层重点布局包含日本本土时尚生活方式品牌如niko and…，高层则布局以生活家居品牌ACTUS为代表的配套；

● “Riverfront”——由于高层是办公区域，主要针对商务客群布局以日本品牌OSHMANS为代表的户外运动业态，除此之外还有配套培训业态如ECC语言学院；

● “Station Market”——只有两层且紧靠二子玉川站，针对来往交通客群，以便利店、商务简餐、咖啡茶饮等便捷式消费为主的配套业态，定期在通道空间举行跳蚤市场等活动，也成为吸睛的一大亮点；

● “Terrace Market”——吸引游客打卡，引入了以异国料理和日本本土品牌如“かしわ大阪烧”的特色美食，以绿色屋顶花园、昆虫主题的亲子业态品牌“insect market”为代表的亲子体验业态。

新加坡樟宜机场区位关系图

具体来看，核心产品森林谷是整个景观体系的“芯”，在不同楼层均设置出入口串联其他区域，是标志性的“精神堡垒”；由核心延伸出去，有针对亲子家庭客群的研学娱乐产品线，如利用虚拟现实技术打造的文化互动空间“樟宜乐园、探索滑梯”等；还有针对大众游客体验观光的游乐产品线，如集社交、休憩以及办公于一体的公共空间产品；串联各产品线的是位于顶层的星空花园，以轻餐、零售满足机场接驳客群的需求。